Baufinanzierung: Diese Banken und Vermittler überzeugen mit Konditionen, Service und Beratung

Die Nachfrage nach Immobilienfinanzierungen steigt, doch die Lage bleibt angespannt. Wichtig ist, den richtigen Baufinanzierer zu finden

Erst kontinuierlich steigende Bau- und Immobilienpreise, dann das Ende der Niedrigzinsphase: Bauherren und Immobilienkäufer sind Kummer gewöhnt. Und noch immer ist die Lage ernst: Der Wohnraumbedarf nimmt insbesondere in den Großstädten stetig zu. Weiterhin spürt die Bundesrepublik die Wirkungen der seit 2021 gestiegenen Inflation mit ihrem Rekordniveau von 7,1 Prozent im Jahr 2022. Und auch die politischen Diskussionen zu Heiz- und Energierichtlinien tun ihr Übriges. Hinzu kommen Fachkräftemangel, Lieferengpässe und weitere Unwägbarkeiten. Im Mai 2024 betrug der Saldowert des Ifo-Geschäftsklimas im deutschen Wohnungsbau –46,4 Punkte.

Zinsgipfel erreicht

Dennoch scheint sich nun zumindest ein wenig Entspannung anzudeuten. Seit dem Tiefststand von –64,7 Punkten im Februar 2024 hat sich die Stimmung zumindest verbessert. Und fast alle Experten gehen mittlerweile davon aus, dass der Gipfel bei den Finanzierungszinsen erst einmal erreicht ist. Nach zweijährigem Anstieg sind sie zuletzt wieder gesunken — wenn auch nur leicht.

Das belegen auch die aktuellen Zahlen des Analysehauses SWI Finance. Bereits zum 19. Mal führte das Hamburger Institut im Auftrag von €uro eine Marktuntersuchung durch. Danach lagen die Zinsen für eine Baufinanzierung im Untersuchungszeitraum Mai bis Juni 2024 je nach Laufzeit von zehn, 15 oder 20 Jahren zwischen 3,39 und 4,36 Prozent. Und dort werden sie wohl auch erst einmal verharren. Mit weiteren spürbaren Senkungen jedenfalls rechnet Studienleiter Johannes Higle nicht. „Nachdem die Zinssenkungsfantasie in Bezug auf die Notenbanken einen Dämpfer erhalten hat, gehen wir eher von einer längeren Seitwärtsbewegung aus.“

Zinsen dicht beieinander

Wobei die Unterschiede innerhalb der Kategorien schon jetzt sehr gering sind. Zwischen den Anbietern betragen sie oft nur wenige Zehntelprozentpunkte. Was auch daran liegt, so Higle, „dass immer mehr Anbieter auf die gleichen großen Vermittlerplattformen zurückgreifen“. Da bei einer Immobilienfinanzierung die Kosten zwar ein wesentlicher Faktor sind, aber nicht der einzige, schaute sich das SWI alle Anbieter auch dieses Mal auf insgesamt drei Feldern an. Neben den Zinssätzen und Konditionen, die 65 Prozent zum Gesamtergebnis beitragen, sind das Beratung und Service der Anbieter. Gerade bei geringen Zinsunterschieden kann es entscheidend sein, wie gut Finanzierungsvarianten oder Tilgungspläne erläutert werden. Wie ernst ein Anbieter den Service auch nach einem Abschluss noch nimmt. Oder wie informativ die Website aufgebaut ist.

Insgesamt stellten sich 24 Anbieter dem umfangreichen Test, davon zwölf Vermittler, fünf Online-/Direktbanken und sieben Filialinstitute, mit Ausnahme der AXA und Signal Iduna alles Banken. Wobei hier in allen Tabellen immer nur diejenigen abgebildet werden, die in der jeweiligen Kategorie mindestens 70 Punkte und damit „Sehr gut“ erhielten. Dabei interessant: Alle Gesamtsieger des Vorjahres konnten sich in ihren Gruppen auch dieses Mal wieder ganz oben auf dem Treppchen platzieren.

Sieg wiederholt

Bei den Vermittlern ist dies die Interhyp. Der 1999 gegründete Spezialist für Baufinanzierung setzte sich vor allem durch die fast durchgängig hohe Kontaktqualität in Service und Beratung von den Mitbewerbern ab. In den anderen beiden Gruppen stehen die Commerzbank beziehungsweise deren Marke comdirect ganz oben. Betrachtet man die Beratungsleistungen allerdings separat, zieht bei den Filialinstituten die Hypovereinsbank an der Commerzbank vorbei. Sie punktet unter anderem durch eine übersichtliche und einfache Antragsstrecke. In Sachen Service fiel auf, dass sich die Digitalisierung eindeutig positiv für die Kunden auswirkt, Termine zum Beispiel werden zunehmend einfach online über Kalenderfunktionen vereinbart. Das spart Zeit. Verbreitete Bestätigungs- E- Mails oder -SMS geben zudem Verbindlichkeit.

Rückzahlung in einem Rutsch

Erstmals in diesem Jahr haben wir uns auch noch einmal speziell Volltilgerdarlehen angesehen. Diese haben die Besonderheit, dass sie — wie der Name schon sagt — innerhalb der vereinbarten Laufzeit voll zurückgezahlt werden. Die Vorteile eines solchen Konstrukts liegen klar auf der Hand: Der Kunde hat Planungssicherheit sowie konstante Raten und Zinsen. Aber es gibt auch Nachteile: So sind die Zinsen bei längerer Festschreibung regelmäßig höher. Sieger bei den Vermittlern ist hier die Mannheimer DTW Immobilienfinanzierung, die bei Beratung und Service ebenfalls Top-Plätze einheimste. Bei den Direktbanken und Filialinstituten schoben sich erneut Commerzbank und comdirect ganz nach vorn.

Die Testergebnisse im Überblick