Ab Mitte Februar ändert sich wichtige Formalien bei Immobiliengeschäften. Diese Meldepflichten gelten künftig für Betongold-Transaktionen.

Der rechtliche  Hintergrund: 

Sperriger Begriff, handfeste Folgen: Am 17. Februar 2025 treten Änderungen der Geldwäschegesetzmeldepflichtverordnung in Kraft. Dadurch soll Geldwäsche im Immobiliensektor effektiver bekämpft werden. Die an den Transaktionen beteiligten Rechtsanwälte, Notare und Steuerberater müssen dann bei den folgenden Sachverhalten aktiv werden:

Barzahlung beim Immobilienkauf

Eine der wichtigsten Änderungen betrifft die Meldepflichten, wenn der Kauf von Immobilien in bar bezahlt wird.  Rechtsanwälte, Notare und Steuerberater müssen eine Verdachtsmeldung abgeben, wenn die Gegenleistung mittels Bargeld, Gold, Platin oder Edelsteinen erbracht wird – und dabei  die Grenze von 10 000 Euro überschritten wird. Wird etwa eine Immobilie teilweise mit Goldbarren oder Kryptogeld im Wert über diesem Betrag  bezahlt, ist die Transaktion ab 17. Februar 2025 meldepflichtig.

Große Differenzen zwischen Kaufpreis und Verkehrswert

Bei Kaufpreisabweichungen von mehr als 25 Prozent gegenüber dem tatsächlichen Verkehrswert der Immobilie ist die Transaktion ebenfalls  zu melden - sofern diese Differenz nicht auf einer amtlich angezeigten Schenkung beruht.

Zahlung des Kaufpreises durch außenstehende Personen

Neu ist auch eine Meldepflicht für alle Immobilien-Transaktionen, bei denen eine Gegenleistung von mehr als 20 000 Euro durch eine Person erbracht wird, die weder direkt am Kauf beteiligt noch "wirtschaftlich Berechtigter" ist.

Schneller Weiterverkauf von Objekten

Eine weitere wichtige Änderung betrifft die Frist bei Weiterveräußerungen: Der erneute Verkauf ist künftig innerhalb von zwei Jahren meldepflichtig, wenn der Preis erheblich vom vorherigen Preis abweicht und dafür kein nachvollziehbarer Grund besteht. Zuvor galt hier eine Frist von drei Jahren.

Offensichtliche  Unstimmigkeiten

Wenn die Gegenleistung später als ein Jahr nachdem der Grundbuchantrags gestellt wurde, erbracht werden soll, ohne dass dafür ein nachvollziehbarer Grund besteht, muss dies ab 17.  Februar 2025 gemeldet werden. Kommt ein an der Immobilientransaktion Beteiligter seine Nachweispflicht trotz Aufforderung durch den Notar nicht nach, ist dies ebenfalls anzuzeigen.

Aktuelle Lage am deutschen Immobilienmarkt

Nach zwei Jahren mit deutlichen Rückgängen des hat sich der deutsche Immobilien-Investmentmarkt im Jahr 2024 bei insgesamt 34,9 Milliarden Euro stabilisiert und verzeichnet damit erstmals seit dem Jahr 2021 wieder ein Wachstum. Auch wenn diese Stabilisierung auf niedrigem Niveau geschieht, ist der Abwärtstrend gestoppt.  Das ist ein Ergebnis des diesjährigen „Trendbarometers Immobilien-Investmentmarkt“, für das die Beratungsfirma EY Real Estate eine Umfrage unter rund 150 am deutschen Immobilienmarkt aktiven Akteuren durchgeführt hat. Zwei Drittel (67 Prozent) erwarten auch in diesem Jahr ein steigendes Transaktionsvolumen.

Transaktionsvolumen Immobilien
EY Research
Transaktionsvolumen Immobilien

Wohnimmobilien von Investoren favorisiert

Auch 2025 liegt die Nutzungsart Wohnen bei 79 Prozent der Befragten im Investitionsfokus. Hier werden teils wieder moderat steigende Preise erwartet – insbesondere für Wohnimmobilien in Top-Lagen nehmen das 78 Prozent der Befragten an. Die Kehrseite der hohen Nachfrage ist allerdings das geringe Angebot, das als Trend auch den Wohnimmobilienmarkt 2025 prägen wird: Aufgrund des Nachfrageüberhangs gehen 92 Prozent der Befragten von einer auf sehr niedrigem Niveau verharrenden oder gar noch weiter sinkenden Mieterfluktuation aus. Ebenfalls 92 Prozent der Befragten bemängeln, dass Potenziale zur Nachverdichtung aufgrund hoher Baukosten und regulatorischer Anforderungen nicht ausgenutzt werden können. Nur etwas mehr als die Hälfte messen der geplanten Einführung der Leitlinie für einfaches und kostengünstiges Bauen („Gebäudetyp E“) Verbesserungspotenzial bei.

Logistik-Objekte ebenfalls gefragt

Weiterhin beliebt bleibt auch die Logistik, die 2025 bei 47 Prozent der Befragten im Investitionsfokus steht. Auch hier werden in Prime-Lagen von knapp der Hälfte der Umfrageteilnehmer wieder steigende Preise erwartet. Ebenfalls 47 Prozent der Marktakteure legen den Lebensmitteleinzelhandel bzw. Fachmärkte ins Zentrum ihrer Investitionsziele –im Vorjahresvergleich (42 Prozent) ist ein Attraktivitätszuwachs spürbar. 

Rechenzentren im Kommen 

Als Nutzungsart etabliert haben sich zudem Rechenzentren („Data Center“) , die 2025 bei 42 Prozent der Marktakteure in den Investitionsfokus gerückt sind – auch wenn die Nutzungsart derzeit noch als Nischenprodukt zu sehen ist.  

Büroimmobilien bleiben Sorgenkinder

Deutlich an Boden verliert die Nutzungsart Büro: Im vergangenen Jahr lag sie noch bei 54 Prozent der Marktakteure im Fokus – 2025 nur noch bei 42 Prozent. Selbst in guten Lagen erwarten nur noch 23 Prozent der Befragten wieder steigende Preise, in Sekundärlagen gehen mehr als drei Viertel von weiter sinkenden Preisen aus. Mittlerweile werden laut 94 Prozent der Umfrageteilnehmer im Ringen um Bestandsmieter weitreichende Zugeständnisse gemacht. 96 Prozent beobachten vermehrt die mieterseitige Nachfrage nach Optionen, etwa Sonderkündigungsrechte, um flexibler auf künftige Veränderungen zu reagieren. Zudem treiben laut 90 Prozent der Befragten gestiegene Qualitätsanforderungen die Ausbaukosten und Mieten nach oben.  

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