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Beim Schenken von Häusern und Eigentumswohnungen an Kinder lauern fiskalische Fallstricke. Rechtsexpertin Françoise Dammertz erklärt, worauf Angehörige bei Vermögensübertragungen jetzt achten sollten
Börse Online: In vielen Familien übertragen betagte Eltern ihr Eigenheim auf erwachsene Kinder, die sich im Gegenzug verpflichten, für Pflegeheimkosten aufzukommen. Was ist hier steuerlich zu beachten?
Françoise Dammertz: Grundstücksschenkungen sind grundsätzlich notariell zu beurkunden. Sollten beide Eltern im Grundbuch gestanden haben, hätten beide Elternteile einen Schenkungsteuerfreibetrag von 400000 Euro gegenüber jedem Kind. In puntco Pflegeheimkosten ist entscheidend, ob diese Verpflichtung ebenfalls im notariell beurkundeten Schenkungsvertrag vereinbart wurde.
Welche rechtlichen Folgen ergeben sich hieraus?
In dem Fall handelt es sich um eine Schenkung mit einer aufschiebend bedingten Auflage, deren Bedingung beim Einzug ins Pflegeheim eintritt. Damit wandelt sich die voll unentgeltliche Übertragung in ein teilentgeltliches Geschäft um. Das Geschäft ist nun in ein entgeltliches und ein unentgeltlichen Geschäft aufzuteilen. Und an dieser Stelle wird es knifflig, da sich die Höhe des entgeltlichen Teils nicht genau berechnen lässt. Es hängt von der Höhe der tatsächlich übernommenen Heimkosten ab. Sollte die Übernahme der Heimkosten nicht im Schenkungsvertrag vereinbart worden sein, bleibt es beim voll unentgeltlichen Rechtsgeschäft.
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Viele Eigentümer sind gezwungen, geschenkte Immobilie zu verkaufen, um aus dem Erlös die Heimkosten der Eltern zu finanzieren. Ist hier die Veräußerung steuerfrei?
Es hängt davon ab, wann die Eltern die Immobilie angeschafft haben. Denn bei Schenkung treten die Beschenkten nach der Fussstapfentheorie in die Vorbesitzzeit ihrer Eltern ein. Sollten Eltern die Immobilie länger als zehnJahre gehalten haben, ist der Veräußerungserlös steuerfrei.
Was gilt bei einer Kombination aus Kauf und Schenkung?
Werden Immobilien zu 50 Prozent teilentgeltlich erworben, beginnt mit dem vertraglichen Beurkundungsdatum eine neue Haltefrist und es kommt darauf an, ob nun zwischen Vertrag und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Wenn ja, wäre 50 Prozent des Veräußerungserlöses steuerpflichtig. Der Veräußerungserlös ist auf die erwerbenden Kinder aufzuteilen.
Gibt es weitere Steuerfallen, die Familienangehörige beim Weiterverkauf von überschriebenen Immobilien beachten sollten?
Sie sollten keine Übernahme von künftigen Verpflichtungen in den Schenkungsvertrag mit aufnehmen. Diese können unter Umständen ungewünschte einkommensteuerliche Folgen haben.
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Zur Person:
Rechtsanwältin Françoise Dammertz ist Partnerin der Mazars Rechtsanwaltsgesellschaft und am Standort Berlin im Bereich der Vermögens- und Unternehmensnachfolge tätig. Als Fachanwältin für Steuerrecht berät sie bei der Vertrags- sowie Testamentsgestaltung, begleitet die steuerliche Deklaration und arbeitet zudem als Testamentsvollstreckerin.
