Unter deutschen Wohnungsgesellschaften sind Schnäppchen schwer zu finden. Mittlerweile ist an der Börse fast jeder Konzern mehr wert als seine Immobilien abzüglich der Schulden. Und notiert eine Aktie doch unter diesem Nettoinventarwert (NAV), kann etwas nicht stimmen. Bei einem Abschlag von über 40 Prozent auf den NAV von zuletzt 18,45 Euro je Aktie müsste bei Adler Real Estate daher einiges im Argen liegen. Tatsächlich weist der SDAX-Konzern einige bei Investoren eher unbeliebte Finanzrelationen auf. Im Verhältnis zum fünf Milliarden Euro schweren Portfolio liegt die Verschuldung (LTV) bei hohen 66 Prozent, während die Eigenkapitalquote mit gut 25 Prozent entsprechend gering ausfällt. Eine Dividende gibt es auch nicht, und mit im Schnitt 2,24 Prozent zahlt Adler Real Estate einen relativ hohen Zins für seine Kredite.

Die Bilanzzahlen sind Ausdruck des starken Wachstums in der Vergangenheit. Die Berliner sind spät ins Geschäft mit Wohnimmobilien eingestiegen, 2013 zählte der Bestand erst knapp 7800 Wohnungen. Daher lag der Fokus "zunächst auf dem Aufbau eines Portfolios mit kritischer Größe, während die Finanzierungsbedingungen dabei lange Zeit suboptimal waren", erklärt DZ-Bank-Analyst Karsten Oblinger. Das Kernportfolio ist bis heute auf über 58 000 Einheiten angewachsen.
Adler hat in ganz Deutschland vor allem Mietshäuser in B- und C-Lagen am Rand von Ballungsräumen erworben. Zuletzt kaufte der Konzern für 550 Millionen Euro fast 12 000 Wohnungen vom israelischen Unternehmen Brack Capital Properties. Weil sich diese zu zwei Drittel in A-Lagen befinden, somit besser und teurer vermietet sind, sieht Adler-Chef Tomas de Vargas Machuca in dem Geschäft "auch eine qualitative Transformation" des Portfolios.

So schlug sich der durch diesen Kauf um 24 Prozent vergrößerte Immobilienbestand in deutlich überproportional steigenden Einnahmen und Gewinnen nieder. Gleichzeitig konnten teure Kredite abgelöst oder Darlehen in Aktien gewandelt werden, während der Verkauf von nicht zum Kernportfolio zählenden Wohnungen vergangenen Dezember fast 200 Millionen Euro in die Konzernkasse spülte. Mit den Einnahmen sollen weitere Schulden bedient und der LTV auf 55 Prozent gesenkt werden. Finanzchef Maximilian Rienecker sah daher bereits nach den Neunmonatszahlen "noch großes Upside- Potenzial" für Adler Real Estate.

Dennoch trennten sich im Februar Minderheitsaktionäre von über sechs Prozent aller Aktien und setzen den Kurs damit zusätzlich unter Druck. Mit den für den 28. März angekündigten Jahreszahlen sollte sich der Blick der Investoren jedoch wieder auf die operativen Erfolge richten und die Aktie ihre begonnene Aufholbewegung fortsetzen.