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Einflussfaktoren wie die genannten führen zu einer regen Nachfrage. Dem steht ein Angebot gegenüber, das mit dieser Nachfrage nicht Schritt halten kann. Experten rechnen vor diesem Hintergrund für die kommenden Jahre mit einem Angebotsdefizit. Das wiederum lässt weiter steigende Preise für Wohneigentum und Mieten erwarten. Ein Umfeld also, das Immobilienaktien in die Karten spielt.
Stimmen, die von einer blasenartigen Entwicklung warnen, nehmen zwar zu. Im internationalen Vergleich sind deutsche Immobilien aber trotz der zuletzt gestiegenen Preise aber noch immer relativ günstig. Auch das ist ein Faktor, der das Interesse von ausländischen Investoren am deutschen Immobilienmarkt hoch halten dürfte.
Dieses Interesse spiegelt sich auch an den Kursen der deutschen Immobilienaktien wider. Ablesen lässt sich das auch am Immobilienindex DIMAX. Dieser hat in den vergangenen drei Jahren um mehr als 80 Prozent zugelegt und ist gerade auf ein neues Rekordhoch vorgerückt. Damit scheint eine mehr als einjährige Seitwärtsbewegung beendet und charttechnisch gesehen macht es somit Sinn, sich prozyklisch in dem Sektor nach Kaufkandidaten umzusehen.
Auf relativ breiter Front beschäftigt sich die Berenberg Bank auf europäischer Ebene mit Immobilienaktien. Unter den deutschen börsennotierten Branchenvertretern sind dabei die meisten Titel als Kauf eingestuft. Börse Online hat unter diesen Werten fünf Aktien herausgefiltert, die ein vergleichsweise hohes Kurspotenzial bergen. Auf den nachfolgenden Seiten werden diese Titel etwas näher vorgestellt. Die Kursziele der Berenberg Bank liegen dabei um 18 Prozent bis 46 Prozent über den aktuell gültigen Notierungen.
Auf Seite 2: Deutscher Immobilienaktien-Favorit der Berenberg Bank, Nummer eins
Deutscher Immobilienaktien-Favorit der Berenberg Bank, Nummer eins: VIB Vermögen AG (WKN: 245751, 16,70 Euro, alle Kurs- und Bewertungsangaben beziehen sich auf den Stand vom 28.03.)
Beim ersten Berenberg-Favoriten handelt es sich um die Aktie von VIB Vermögen. Dahinter steckt eine auf Bestandshaltung von Gewerbeimmobilien spezialisierte mittelständische Gesellschaft, die seit über 20 Jahren am Markt tätig ist. Der Fokus liegt auf Immobilien aus den Branchen Logistik/Light-Industry sowie Handel im süddeutschen Raum. Das Geschäftsmodell der VIB basiert auf einer "Develop-or-Buy-and-Hold"-Strategie: Zum einen erwirbt die VIB bereits vermietete Immobilien, zum anderen entwickelt sie von Grund auf neue Immobilien, um diese dauerhaft in den eigenen Bestand zu übernehmen und daraus Mieterlöse zu erzielen. Zudem ist die VIB an Gesellschaften mit Immobilienvermögen beteiligt.
Seit 2005 notieren die Aktien an den Börsen München (m:access) und Frankfurt (Open Market). Anders als der DIMAX hängt diese deutsche Immobilienaktie aber noch immer in einem mittelfristigen Seitwärtstrend fest. Die am 16. März veröffentlichten Zahlen für das Geschäftsjahr 2015 wurden am Markt aber weitgehend wohlwollend aufgenommen. Den Angaben zufolge stieg der Konzernumsatz um 7,5 Prozent auf 75,1 Millionen Euro und das Ergebnis vor Steuern um 37,8 Prozent auf 52,8 Millionen Euro. Beim unverwässerten Ergebnis je Aktie blieben 1,46 Euro nach 1,23 Euro hängen. Zudem wurde der Nettoinventarwert auf 15,69 Euro nach 14,54 Euro beziffert.
Mindestens ebenso wichtig: Im laufenden Jahr sieht der Vorstand das Unternehmen weiter auf Wachstumskurs. 2016 wird mit betrieblichen Erträge zwischen 78,0 und 82,0 Millionen Euro gerechnet und mit einem Gewinn vor Steuern vor Bewertungseffekten zwischen 38,0 und 40,5 Millionen Euro. Dier Hauptversammlung wird zudem für das Geschäftsjahr 2015 eine Dividendenerhöhung von 0,48 Euro auf 0,51 Euro je Aktie vorgeschlagen. Daraus ergibt sich eine Dividendenrendite von 3,05 Prozent.
Die Berenberg Bank sprach nach der Vorlage von Geschäftszahlen von soliden Ergebnissen. Zudem hieß es, der zuletzt stagnierende Aktienkurs spiegele die positive Geschäftsentwicklung nicht adäquat wieder. Die Rede war zudem von wenig ambitionierten Bewertungsrelationen. Beim Umsatz und beim Gewinn je Aktie wird bis 2018 mit weiteren Verbesserungen gerechnet. Auch die Dividende soll in diesen drei Jahren den Prognosen zufolge auf 0,53, 0,55 und 0,58 Euro angehoben werden. Das Kaufvotum ist mit einem Kursziel von 21,00 Euro versehen. Das lässt der Notiz theoretisch 25,7 Prozent Luft nach oben.
Auf Seite 3: Deutscher Immobilienaktien-Favorit der Berenberg Bank, Nummer zwei
Deutscher Immobilienaktien-Favorit der Berenberg Bank, Nummer zwei: Adler Real Estate AG (WKN: 500800, 11,30 Euro)
Beim zweiten Mitfavoriten Adler Real Estate stehen in diesem Jahr bisher sogar Kursverluste zu Buche. Das dürfte auch damit zu tun haben, dass die Gesellschaft beim jüngst unternommenen Versuch, bei der österreichischen Immobilienfirma Conwert personelle Veränderungen zu erwirken, nicht immer die beste Figur abgegeben hat. Immerhin wurde jüngst aber dergestalt ein Kompromiss gefunden, dass der deutsche Großaktionär (mit einem Anteil von 22,37 Prozent ist man der größte Einzelaktionär) einen Sitz im Conwert-Verwaltungsrat erhalten hat.
Das eigene Ergebnis des auf den Auf- und Ausbau eines Wohnimmobilien-Portfolios in ganz Deutschland fokussierten Unternehmens (aktiv ist man vor allem in B-Lagen von deutschen Ballungsräumen) war im Vorjahr von Akquisitionen geprägt. Das in der Immobilienbranche viel beachtete operative Ergebnis Funds from Operations (FFO I) aus der Immobilienbewirtschaftung kam auf vorläufiger Basis von minus 1,1 Millionen Euro auf plus 16,1 Millionen Euro voran. Das war 15 Prozent höher als es intern erwartet worden war. Das vorläufige FFO II aus der Veräußerung von Immobilien wuchs kräftig von 1,4 Millionen auf 44,3 Millionen Euro.
Zu beachten ist dabei, dass Adler Real Estate im Januar 2015 eine große Wohnungsgesellschaft in Wilhelmshaven und zur Jahresmitte auch noch die Berliner Westgrund AG übernommen hatte. Der Wohnungsbestand des Konzerns hat sich dadurch binnen eines Jahres von rund 24.000 auf etwa 50.000 Einheiten mehr als verdoppelt. Damit zählt sich Adler zu den fünf größten deutschen börsennotierten Wohnungsunternehmen. Mit Blick auf das laufende Geschäftsjahr geht die Gesellschaft von weiter anziehenden Vermietungsleistungen, leicht steigenden Mieten und deutlich wachsenden Erträgen aus.
Die Analysten der Berenberg Bank sehen den Nettoinventarwert bei Adler Real Estate in diesem Jahr auf 14,75 Euro steigen. 2017 soll er sich dann auf 16,45 Euro belaufen und 2018 sogar auf 18,32 Euro. Gemessen daran wird der Titel derzeit mit einem deutlichen Abschlag zum Nettoinventarwert gehandelt. Das ist mit ein Grund, warum die Privatbank den Titel für unterbewertet hält. Das Kursziel bewegt sich mit 16,50 Euro jedenfalls auf Höhe des für dieses Jahr erwarteten Nettoinventarwertes. Um die Kurszielvorgabe zu erreichen, müsste die Aktie um 46 Prozent zulegen. Als Risiken wird auf eine Leerstandsquote verwiesen, die über dem Durchschnittswert bei den engsten Konkurrenten liegt. Außerdem wird es für ratsam gehalten, die Verschuldung zu senken.
Auf Seite 4: Deutscher Immobilienaktien-Favorit der Berenberg Bank, Nummer drei
Deutscher Immobilienaktien-Favorit der Berenberg Bank, Nummer drei: Hamborner Reit AG (WKN: 601300, 9,45 Euro)
Ziemlich volatil ging es zuletzt bei der Aktie von Hamborner Reit zu. Ab Mitte April ging es dabei mehrere Monate steil nach unten. Das dürfte neben einem schwachen Gesamtmarkt vor allem auf etwas missglückte Kapitalmaßnahmen zurückzuführen gewesen sein. In diesem Jahr ist die Notiz bisher aber auf Erholungskurs, wobei das im Vorjahr bei 11,41 Euro aufgestellte Rekordhoch aber noch ein gutes Stück entfernt ist.
Hamborner Reit hat sich als Bestandshalter für renditestarke Gewerbeimmobilien positioniert, das über ein bundesweit gestreutes Immobilienportfolio verfügt. Den Schwerpunkt des Bestandes bilden Einzelhandelsflächen in zentralen Innenstadtlagen deutscher Großstädte und Mittelzentren. Darüber hinaus umfasst der Immobilienbestand Fachmärkte sowie Bürohäuser und Praxisflächen. Die Gesellschaft agiert als ein eingetragener Real Estate Investment Trust (REIT) und profitiert auf Gesellschaftsebene von der Befreiung von Körperschaft- und Gewerbesteuer.
Die jüngste Kurserholung dürfte auch von den zuletzt veröffentlichten Unternehmensnachrichten begünstigt worden sein. Denn im Vorjahr wurde dank der mit dem aufgestockten Kapital finanzierten Zukäufe operativ mehr verdient und eingenommen. Das operative Ergebnis Funds from Operations kam um 19 Prozent auf 29,2 Millionen Euro voran und ist damit stärker ausgefallen als das prognostizierte Plus von 16 Prozent. Die Miet- und Pachterlöse legten 2015 um 12 Prozent auf 52,4 Millionen Euro zu. Der Nettovermögenswert je Aktie verbesserte sich um 5,1 Prozent auf 9,11 Euro.
Zudem geht das SDAX-Mitglied auch für 2016 von einer guten Geschäftsentwicklung mit deutlich steigenden Ergebnissen aus. Die Mieterträge sollen dabei um 13 bis 15 Prozent zunehmen und das operative Ergebnis in einer vergleichbaren Größenordnung. Nach den vorgenommenen Kapitalerhöhungen und den anschließenden Neuinvestitionen sieht das Unternehmen Spielraum für Zukäufe im Volumen von 100 bis 120 Millionen Euro.
Bei den jüngsten Unternehmenskontakten haben die Berenberg-Analysten den Eindruck gewonnen, als ob die eingenommenen Mittel aus den Kapitalerhöhungen bisher wertschaffend eingesetzt wurden. Nach einem Investorentag wurde die Kaufempfehlung inklusive Kursziel von 11,50 Euro bestätigt. Damit birgt der Titel theoretisch ein Aufwärtspotenzial von 21,7 Prozent. Der zuständige Analyst Kai Klose teilt demnach die Zuversicht des Unternehmens mit Blick auf ein gut verlaufendes Geschäftsjahr 2016. Zudem heißt es allgemein, die Gesellschaft profitiere von sehr stabilen Ergebnissen, die auf langfristig abgeschlossenen Mietverträgen basiere sowie auf einem hohen Vermietungsstand und Schuldverpflichtungen mit langer Laufzeit. Die Mieterstruktur sei sehr differenziert und werde von Mietern mit einem starken Kreditrating dominiert
Auf Seite 5: Deutscher Immobilienaktien-Favorit der Berenberg Bank, Nummer vier
Deutscher Immobilienaktien-Favorit der Berenberg Bank, Nummer vier: Patrizia Immobilien AG (WKN: PAT1AG, 23,64 Euro)
Der Aktienkurs von Patrizia Immobilien steckt seit Mitte Juli letztlich in einem Seitwärtstrend fest. Doch seit gut zwei Wochen zeigt die Notiz nun Anstalten, um aus dieser Seitwärtsrange nach oben auszubrechen. Das spricht für eine wohlwollende Aufnahme der zwischenzeitlich berichteten Ergebnisse für 2015.
Den Angaben zufolge ist es gelungen, das Ergebnis erneut zu verbessern. Das operative Ergebnis hat sich sogar mehr als verdreifacht auf 155,3 Millionen. Euro. Für das betreute Immobilienvermögen gab es außerdem einen Anstieg von 2,0 Milliarden Euro auf 16,6 Milliarden Euro zu vermelden. Gleichzeitig wurden die bisherigen Prognosen für 2016 bestätigt. Demnach soll das operative Ergebnisses auf mindestens 250 Millionen Euro zunehmen und des verwalteten Vermögens um weitere 2,0 Milliarden Euro.
Geschäftlich ist die Gesellschaft inzwischen in 15 europäischen Märkten aktiv. Die Präsenz in allen wichtigen Märkten in Europa ist laut Berenberg Bank auch für die Beurteilung der Aktie wichtig, denn durch ein Investment kann Anlegern eine Abdeckung des europäischen Immobilienmarktes angeboten werden, was die Attraktivität der eigenen Aktie erhöhe. Dazu passt auch die Zukunftsvision des Vorstandes, der Patrizia als eines der führenden europäischen Immobilieninvestmenthäuser etablieren will. Eine Bardividende wird allerdings auch weiterhin nicht gezahlt. Wie in den Vorjahren sollen aber über eine Kapitalerhöhung aus Gesellschaftsmitteln neue Aktien im Verhältnis 10:1 an die Aktionäre ausgegeben werden, um die Liquidität der Aktie weiter zu erhöhen.
Berenberg beziffert das Kursziel für das auf den Ankauf, das Management, die Wertsteigerung und den Verkauf von Wohn- und Gewerbeimmobilien über eigene lizensierte Investmentplattformen spezialisierte Unternehmen auf 28 Euro. Ein Niveau, das um 18,4 Prozent über den aktuell gültigen Notierungen liegt. Beim Nettoinventarwert wird gemessen an dem für 2014 ausgewiesenen Wert von 5,49 Euro bis 2017 mit 11,17 Euro mehr als eine Verdoppelung prognostiziert. Mit einer Bardividende wird auch für die Jahre 2016 und 2017 nicht gerechnet.
Auf Seite 6: Deutscher Immobilienaktien-Favorit der Berenberg Bank, Nummer fünf
Deutscher Immobilienaktien-Favorit der Berenberg Bank, Nummer fünf: Aroundtown Property Holdings (WKN: A14QGA, 4,13 Euro)
Beim letzten Mitfavoriten Aroundtown Property handelt es sich streng genommen um kein deutsches Unternehmen, sondern um eine in Zypern gelistete Gesellschaft. Doch die Aktien sind in Paris und in Frankfurt am Open Market gelistet und es gibt einen klaren Fokus auf den deutschen Immobilienmarkt. Die Finanzholding besteht aus drei Tochterfirmen. Dabei handelt es sich neben der nicht gelisteten Camelbay um den auf Hotelimmobilien spezialisierten Konzern Primecity und mit hält gut ein Drittel an Grand City Properties, einem Spezialisten für Wohnimmobilien. Mit einem Börsenwert von rund 2,5 Milliarden Euro ist Aroundtown Properties der Größte unter den fünf vorgestellten Berenberg Bank-Favoriten.
Die erwähnte Holding-Struktur und ein Firmensitz in Zypern dürfte nicht nach jedermanns Geschmack sein, weil sich daran automatisch die Fragen knüpfen, wieso solche Strukturen gewählt werden, die sich in anderen Fällen schon des Öfteren als nachteilig aus Anlegersicht erwiesen haben. Allerdings heißt das natürlich nicht zwangsläufig, dass dies auch auf Aroundtown Properties zutrifft.
Der Bericht für das Geschäftsjahr 2015 wird den Unternehmensangaben zufolge am 29. März und damit kurz nach Fertigstellung dieses Beitrags veröffentlicht. Die Berenberg Bank rechnet beim Nettogewinn mit 626 Millionen Euro und bei den Funds from Operations mit 92 Millionen Euro. Der Nettoinventwarwert wird für das abgelaufene Geschäftsjahr bei 3,93 Euro gesehen. Bis 2019 soll dieser Wert auf 5,56 Euro steigen.
Für die ersten neun Monate hatte die Gesellschaft beim Nettogewinn eine Verbesserung von 228 Prozent auf 751,3 Millionen Euro gemeldet und für die Funds from Operations einen Anstieg von 149 Prozent auf 64,3 Millionen Euro. Die Gesellschaft hat in den Jahren 2015 und 2016 bisher insgesamt 2,9 Milliarden Euro am Kapitalmarkt eingesammelt und in einer im März veröffentlichten Unternehmenspräsentation ist von einer gut gefüllten Akquisitionspipeline die Rede. Außerdem heißt es darin, 88 Prozent der verwalteten Mietobjekte seien derzeit noch unter dem durchschnittlichen Preisniveau vermietet, was alleine schon bei einer Anpassung an das Marktniveau im Laufe der Zeit höhere Mieteinnahmen verspreche.
Die Analysten von Kepler Cheuvreux veröffentlichten am 21. März eine Kaufempfehlung mit einem Kursziel von 5,00 Euro. Bei der Berenberg Bank, die Aroundtown auch bei Kapitalmaßnahmen unterstützt, wird das Kursziel bei 5,10 Euro gesehen. Das lässt dem Titel theoretisch 23,5 Prozent Luft nach oben, was im Zuge einer bestätigten Kaufempfehlung erneut auch auf eine als sehr stark eingestufte bilanzielle Verfassung des Unternehmens hingewiesen wurde.
