Was Rolf Elgeti kauft, klingt nach Schrott. Der ehemalige Chef und jetzige Aufsichtsrat von TAG Immobilien erwirbt Fach- und Supermärkte in "Mikrolagen regionaler Zentren". Käufer ist die von ihm gegründete Deutsche Konsum REIT (DKR), die Elgeti zu gut 31 Prozent gehört. Von den überwiegend in Ostdeutschland liegenden Nahversorgern hat der einst gefeierte Star der Immobilienbranche eine andere Meinung. Für den 50-Jährigen sind die Märkte konjunkturresistent, denn "Milch und Butter kaufen die Leute immer". Zudem investiert die DKR laut ihrem Chef nur in Speckgürteln von Groß- und Mittelstädten und achtet auf eine verkehrsgünstige Lage. "Eine solche Immobilie ist ganz klar kein Schrott" - davon ist Elgeti überzeugt.

Trotzdem weisen viele Objekte erhöhte Leerstände und kurze Mietlaufzeiten auf (siehe Interview Seite 2). Grund: Umso kürzer der Mietvertrag, desto billiger das Gebäude und desto höher die Rendite. Elgeti verspricht bereits mit den Bestandsmietern Anfangsrenditen von zehn Prozent. Gleichzeitig sind zahlreiche Immobilien voll vermietet und haben mitunter Mietlaufzeiten von fünf Jahren und mehr. Das drückt den Leerstandschnitt auf 11,7 Prozent und hebt die Mietlaufzeit auf 4,9 Jahre.

Mit dem Aufbau des aktuell 240 Millionen Euro schweren Portfolios begann Elgeti ein Jahr nach seinem Rücktritt von dem TAG-Vorstandsposten. Damals wurde bekannt, dass der Manager mit Geschäftspartnern, von denen die TAG Gebäude teuer einkaufte, auch privat Immobiliengeschäfte machte.

Die Börse scheint Elgeti diesen Fehler nicht anzukreiden. Die Aktie handelt mit 8,48 Euro deutlich über ihrem Nettoinventarwert von 4,96 Euro. Ein Großteil der versprochenen Portfolioverbesserungen ist damit eingepreist.

Dennoch besteht im Vergleich zu anderen Immobilienfirmen mit deutlich weniger Leerstand und längeren Mieten noch ein Preisabschlag. Kann die DKR ihre Renditeprognose einhalten, könnte die Bewertung weiter steigen. Nächster Werttreiber ist, dass Elgeti dieses Jahr noch Gebäude für rund 50 Millionen Euro zukaufen will.

Zudem zahlt die DKR als REIT weder Körperschafts- noch Gewerbesteuer und muss dafür unter anderem 90 Prozent des Gewinns ausschütten. Perspektivisch macht das den Titel zu einem attraktiven Dividendenwert.

Auf Seite 2: Interview mit Rolf Elgeti

"Steine und Glas verrotten nicht"

BÖRSE ONLINE: Sie kaufen mitunter sehr kurze Mietlaufzeiten - warum?

Rolf Elgeti: Bei Mietlaufzeiten sind wir agnostisch. Es macht uns keine Angst, kurze Mietlaufzeiten zu kaufen. Und je länger die restliche Mietlaufzeit zum Kaufzeitpunkt, desto niedriger die Rendite. Wir treten aber mit dem Versprechen von zehn Prozent Anfangsmietrendite und mehr an.

Eine Rendite, die Sie nur erzielen, solange niemand auszieht?

Die Mietverhältnisse zu verlängern, ist Kern unserer Strategie und unserer Kompetenz. Und es ist die eigentliche Wertschöpfung, die wir betreiben, um hier stille Reserven der Immobilien zu realisieren. Steine und Glasfassaden verrotten ja nicht, nur weil der Vertrag mit ihrem Mieter bald endet. Nur in der Investmentlogik vieler Marktteilnehmer ist das anders, da sinkt die Qualität des Gebäudes, je kürzer die Mietlaufzeit ist.

Auch der Leerstand ist bei Ihnen mit 40 Prozent und mehr oft sehr hoch.

Wir kaufen bewusst auch hohe, aber handelbare Leerstände ein, wenn wir an den Standort glauben und hier Potenzial sehen. Das ist klarer Bestandteil unserer Investmentstrategie, denn so können wir durch günstige Kaufpreise diese hohen Anfangsrenditen realisieren. Und danach fängt die eigentliche Wertschöpfung ja erst an. Durch neue Flächenkonzepte, Gespräche mit den Mietern und einem veränderten Mietermix können wir in der Regel auch Mietvertragsverlängerungen und Leerstandabbau erzielen.

Was jeder an Ihrer Stelle sagen würde ...

Ja, um einen Mietvertrag zu verlängern, muss man eben auch Einsatz zeigen und auch wissen, was der Mieter individuell wünscht. Dabei sind vielfache Geschäftsbeziehungen mit einem Mieter durchaus vorteilhaft. Edeka mietet bei uns nicht einen, sondern 17 Märkte, Rewe sechs und so geht das weiter. Dadurch wissen wir, was unsere Mieter brauchen, und begegnen uns als Partner.

Was passiert, wenn Leerstandabbau und Mietverlängerung nicht gelingen?

Für unser Geschäftsmodell ist es gar nicht nötig, den Leerstand abzubauen. Wir erzielen ja schon auf Basis des vorhandenen Mietcashflows eine zweistellige Anfangsverzinsung auf unser Kapital.

Planen Sie auch Verkäufe?

In den nächsten ein bis zwei Jahren werden wir mit Sicherheit einen Teil unseres Portfolios veräußern, besonders jene Immobilien, bei denen wir durch turnusmäßige Mietvertragsverlängerungen die Werte stark steigern konnten.