Erfolgreicher kann eine Unterschriftensammlung kaum starten. Am Wochenende nach der Demonstration in Berlin gegen explodierende Mieten hat das Bündnis "Deutsche Wohnen & Co. enteignen" bereits mehr als 15.000 Unterschriften gesammelt. Es fehlen nur noch 5.000 bis August, dann ist die erste Hürde zum Volksbegehren genommen. Ein Volksentscheid wird nach Berliner Landesgesetz aber erst dann eingeleitet, wenn sich binnen vier Monaten weitere rund 170.000 Berliner dafür aussprechen. Momentan stehen die Chancen gut, denn mehr als die Hälfte der Berliner befürworten die Idee, private Wohnungsgesellschaften mit mehr als 3.000 Wohnungen zu enteignen.

Betroffen wäre davon vor allem das Berliner Immobilienunternehmen Deutsche Wohnen. Mit rund 110.000 Mietwohnungen im Portfolio gehört der Firma unter Vorstandschef Michael Zahn ein nennenswerter Teil der rund 1,6 Millionen Mietwohnungen in der Hauptstadt. Konkurrent Vonovia hat 44.000 vermietete Einheiten, ADO Properties folgt mit 22 200. Noch sechs weitere Immobilienfirmen vermieten mehr als 3.000 Wohnungen in Berlin.

Wäre das Volksbegehren erfolgreich, müsste das verschuldete Land Berlin tief in die Tasche greifen und vermutlich 240.000 Wohnungen vom privaten Markt zurückkaufen. Das sind fast so viele, wie Berlin zwischen Wiedervereinigung von Ost und West und Jahrtausendwende verkauft hat. Die zuständige Behörde schätzt, dass der Rückkauf zwischen knapp 29 und 36 Milliarden Euro kosten dürfte.

Deutsche-Wohnen-Chef Zahn kämpft indes gegen sein Image als "Raffzahn", der auch dank Mieterhöhungen in Berlin 2018 das operative Ergebnis um knapp zehn Prozent auf 659 Millionen Euro gesteigert hat. Das ist ihm mit 4,5 Millionen Euro Jahresgehalt vergütet worden. Sein Argument: In Berlin hat sich die Miete der Deutsche-Wohnen- Einheiten um 3,6 Prozent auf 6,47 Euro pro Quadratmeter erhöht. Das liegt zwar über dem im Geschäftsbericht angegebenen allgemeinen Mietwachstum von 3,4 Prozent, aber unter der durchschnittlichen Vertragsmiete von 6,62 Euro pro Quadratmeter. Abzüglich Neuvermietungen habe die Mietsteigerung für Bestandskunden bloß bei 1,4 Prozent gelegen.

Zahn rechnet den Berlinern zudem vor, dass mit 36 Milliarden Euro Enteignungsgeld auch 200.000 neue Wohnungen errichtet werden könnten. Und er argumentiert, dass der Konzern daran arbeite, die allgegenwärtige Knappheit zu beseitigen. "Allein in Berlin fehlen bis zum Jahr 2030 fast 200.000 Wohnungen", schrieb Zahn unlängst in einem Zeitungsbeitrag. Der Berliner Senat will jährlich bis 2021 zwar 20.000 Wohnungen bauen. Doch der Neubau lag 2017 unter Plan, im ersten Halbjahr 2018 ging die Zahl der Genehmigungen erneut zurück. "Leider scheitern Projekte zu oft an Einzelinteressen und daran, dass Prozesse bewusst verzögert werden", sagt Zahn. Die Ausgaben für Neubauten hat die Firma 2018 nahezu vervierfacht, die meisten Projekte finden sich im nachfragestarken Berlin.

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Ohne Berlin kein Portfolio


Dass Deutsche Wohnen aus allen Kanonen auf die Enteignungsinitiative schießt, hat gute Gründe: 70 Prozent der Bestandsimmobilien und 77 Prozent des fairen Werts im Portfolio bilden Berliner Mietwohnungen. Setzten sich die Initiatoren durch, blieben deutschlandweit 60.000 übrig. Das Unternehmen ist indes guter Hoffnung, dass es keine Enteignung geben wird. Verschiedene Gutachten - unter anderem des Verbands der Berlin-Brandenburgischen Wohnungsunternehmen - kommen zum Schluss, dass eine solche Sozialisierung des Wohnraums wohl unverhältnismäßig wäre.

Dennoch ist die Debatte am Kapitalmarkt angekommen. Der Aktienkurs hat in den vergangenen vier Wochen in der Spitze rund fünf Prozent eingebüßt, die Notierung erholt sich aber gerade. Ein Grund dafür: Deutsche Wohnen hat vor Gericht erstritten, sich bei Mieterhöhungen nicht am Mietspiegel orientieren zu müssen. Anleger setzen überdies darauf, dass es nach einem Ja der Berliner zur Enteignung noch Jahre bis zur Umsetzung dauern dürfte.

Investor-Info

Deutsche Wohnen
Vorstände legen nach


Finanzvorstand und operativer Vorstand von Deutsche Wohnen haben die jüngste Korrektur genutzt und für insgesamt rund 100.000 Euro Aktien gekauft. Das hat den Kurs angeschoben. Die Gefahr der Enteignung ist kurzfristig gering. Sollten sich die Initiative durchsetzen, würde das Prozedere Jahre dauern. So lange verdient Deutsche Wohnen am auch durch Pflegeimmobilien differenziert und profitabel aufgestellten Portfolio. Die Bewertung ist aktuell günstig. Für Mutige.

Empfehlung: Kaufen

Kursziel: 50,00 Euro

Stoppkurs: 34,30 Euro