Der politische Druck auf Wohnkonzerne wächst. Vermieter müssen Regulierungen à la Mietpreisbremse dulden. Immo-Aktien reagieren empfindlich. Von Bernhard Bomke und Wolfgang Ehrensberger

An der Mietpreisbremse führt für Wohnungsvermieter in stark nachgefragten Städten auch weiterhin kein Weg vorbei. Am Dienstag wurde bekannt, dass das Bundesverfassungsgericht die Bremse für grundgesetzkonform hält. Sie verstoße "nicht gegen die Garantie des ­Eigentums, die Vertragsfreiheit oder den allgemeinen Gleichheitssatz", formulierten die Richter in ihrem einstimmig gefassten Beschluss.

"Insbesondere ist der Eingriff in das Eigentum verhältnismäßig", schrieben sie weiter. Und noch etwas Grundsätzliches gaben die Richter Vermietern und somit auch börsennotierten Wohnungsunternehmen wie Vonovia, LEG Immobilien oder Deutsche Wohnen mit auf den Weg: Deren "Vertrauen, mit der Wohnung höchstmögliche Miet­einkünfte erzielen zu können, wird durch die Eigentumsgarantie nicht geschützt".

Die Mietpreisbremse, die Anfang Juni 2015 eingeführt wurde und in vielen Städten mit stark gestiegenen Wohnungsmieten gilt, erhielt aber nicht nur den Segen der Verfassungsrichter. Das Bundeskabinett beschloss am vergangenen Sonntag, sie um fünf Jahre zu verlängern. Das heißt, die 2015 zunächst für fünf Jahre beschlossene Regelung, dass die Miete einer Bestandswohnung, die vor dem 1. Oktober 2014 gebaut wurde, bei der Wiedervermietung nicht höher liegen darf als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, wird bis zum Jahr 2025 verlängert.

Und nicht nur das. Vermieter, die zu viel Miete kassiert und ­somit gegen die Bremse ver­stoßen haben, müssen künftig rückwirkend für die Dauer von bis zu 30 Monaten die zu viel vereinnahmte Miete an den Mieter zurückzahlen. Das Kalkül der Großen Koalition: Vermieter sollen dazu veranlasst werden, die Bremse ernst zu nehmen.

Spezialfall Berlin


So wenig überraschend die Beschlüsse der Verfassungsrichter und der Bundesregierung waren, so empfindlich reagierten die Kurse von Immobilien-AGs darauf. Insbesondere die stark in Berlin engagierten Bestandshalter Deutsche Wohnen und ADO Properties ließen an der Börse Federn. Ihre Kurse befanden sich allerdings schon zuvor auf deutlich steilerer Talfahrt als die von anderen Unternehmen wie Vonovia oder LEG Immobilien.

Eine mögliche Erklärung: Seit der Berliner Senat am 18. Juni einen sogenannten Mietendeckel beschlossen hatte, der in den nächsten fünf Jahren Mieterhöhungen bei nicht geförderten Bestandswohnungen in Mehr­familienhäusern untersagt, gilt die Hauptstadt als besonders regulierungsfreudig. Anleger könnte also die Sorge umtreiben, dass Wohnungsunternehmen mit großen Beständen in der Hauptstadt auf Sicht eher schwach rentieren. Die Argumentation des Verfassungsgerichts ließe den Schluss zu, dass noch weitergehende Regulierungen grundgesetzkonform sein könnten.

Stabile Geschäftsmodelle


Georg Kanders vom Bankhaus Lampe hält die Kursreak­tionen für überzogen. Der Analyst empfiehlt Vonovia-Aktien weiterhin zum Kauf, die anderen Titel beobachtet er. "Die Wohnungskonzerne verfügen im Gegensatz zur Industrie weiterhin über stabile Einnahmen, die jetzt eben nicht mehr so stark wachsen werden. Aber sie brechen auch nicht ein."

Problematischer sei, dass die Titel weiter stark auf politischen Donner reagierten - mit hoher Volatilität müsse man rechnen. "Themen wie Mietendeckel oder Mietenbremse werden auch den Bundestagswahlkampf prägen und die Immobilientitel kräftig durchschütteln."