Das Geschäftsmodell eines Real-Estate-Investment-Trusts (REIT) schreibt mit einer Eigenkapitalquote von mindestens 54,5 Prozent eine Höchstgrenze bei der Verschuldung vor. Mindestens 90 Prozent des Gewinns sind als Dividende auszuschütten (für 2020: unverändert 47 Cent je Aktie). Das setzt enge Grenzen.

BÖRSE ONLINE: Bislang konzentrieren Sie sich auf den Kauf voll vermieteter Objekte. Wie erweitern Sie jetzt diesen Ansatz?

Niclas Karoff: Mittelfristig sollen zehn bis 20 Prozent des Portfolios aus Immobilien bestehen, bei denen wir einen sogenannten Manage-to-Core-Ansatz verfolgen. Dafür werden Objekte mit höherem Leerstand oder kürzeren Mietvertragslaufzeiten erworben.

Wie wird der neue Ansatz umgesetzt?

Die Wertsteigerung bei Objekten mit höheren Leerständen erfolgt über Modernisierungen und - wenn es sich anbietet - auch über neue Nachnutzungskonzepte oder eine Repositionierung der Immobilie. Dabei kann es sein, dass auch eigene Objekte weiterentwickelt werden, als Alternative zu einem Verkauf.

REITs setzen bei der Verschuldung strengere Grenzen als Geschäftsmodelle herkömmlicher Immobilienfirmen. Wie wird Hamborner deshalb seine Zukäufe finanzieren?

Zunächst über Verkäufe wie die Veräußerung von Handelsimmobilien in Innenstadtlage in den vergangenen Monaten, aus denen wir rund 86 Millionen Euro Erlöse erzielten.

Und über Kapitalerhöhungen?

Mit Blick auf einen Abschlag des Börsenwerts von derzeit mehr als 20 Prozent auf den Wert des Portfolios ist das aktuell keine Option.

Wie ändert sich das Portfolio?

Wir reduzieren unseren Anteil bei Handelsimmobilien in Innenstadtlagen, etwa im Modehandel, zugunsten von Objekten mit Nahversorgungscharakter in Segmenten wie Lebensmittelhandel oder Drogerien, die sich auch während der Pandemie als robust erweisen. Und wir investieren weiter in Büros.

Bei REITs muss ein hoher Anteil der handelsrechtlichen Erträge, mindestens 90 Prozent, ausgeschüttet werden. Wie beeinflusst der Portfolioumbau die Dividendenpolitik?

Wie bisher achten wir auf eine attraktive Dividendenrendite. Wir schauen dabei aber verstärkt auf die Gesamtrendite unserer Aktionäre. Mit Blick auf den Geschäftsverlauf, den Investitionsbedarf und den Markt wollen wir die Auszahlungen flexibel gestalten.

Neu sind auch Joint Ventures und Co-Investments. Wie soll das funktionieren?

Bisher haben wir Immobilien ausschließlich direkt erworben. Über Joint Ventures und Co-Investments könnten größere oder in ihrer Nutzung gemischte Objekte und Portfolios miterworben werden. Die Gesamtgröße einer Transaktion könnte dann auch bei bis zu einer halben Milliarde Euro liegen.

Bleibt Deutschland der einzige Markt?

Deutschland ist für Hamborner groß genug. Wir haben derzeit keine Ambitionen, ins Ausland zu gehen.