Der Immobilienmarkt in Deutschland zeigt sich unverändert in einer sehr soliden Verfassung. Ablesen lässt sich das auch an den Baugenehmigungen. Laut dem Statistischen Bundesamt wurde im ersten Quartal 2016 der Bau von 84.800 Wohnungen genehmigt. Das war der höchste Stand zu einem Jahresanfang seit 2004 und 30,6 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum.

Als treibende Kräfte erwiesen sich dabei eine starke Nachfrage sowie die niedrigen Hypothekenzinsen. Zu dem Boom trägt außerdem auch die Unterbringung Hunderttausender Flüchtlinge bei. Experten zufolge müssen in Deutschland aber bis 2020 jährlich insgesamt rund 400.000 Wohnungen und damit rund 140.000 Mietwohnungen mehr als noch 2015 gebaut werden, um den Bedarf zu decken. Das spricht für eine anhaltend gute Baukonjunktur und ebenfalls einen sich rege entwickelnden Immobilienmarkt. Zumindest solange, wie die steigenden Preise die Suppe nicht versalzen.

Die Analysten bei der Deutschen Bank gehen nicht davon aus, dass sich das abzeichnende neue Angebot so stark erhöhen wird, dass dadurch der Markt in Schwierigkeiten gerät. Für ein erhöhtes Angebot in dem dafür benötigten Ausmaß fehle es unter anderem auch an Bauland und an qualifizierten Arbeitskräften.

Die Aktien aus dem deutschen Wohnimmobiliensektor würden im Schnitt mit einem Abschlag zum geschätzten Nettoinventarwert für 2017 von acht Prozent gehandelt. Hinzu komme eine durchschnittliche Dividendenrendite von 3,3 Prozent. Gemessen an dem, was die eigenen Analysten für fair erachten würden, seien das günstige Bewertungen. Als kaufenswert werden vier Titel herausgestellt, die von Börse Online auf den nachfolgenden Seiten etwas näher vorgestellt werden.



Deutsche Immobilien-Aktien-Favoriten der Deutschen Bank, Nummer eins: Deutsche Wohnen AG (WKN: A0HN5C, 27,90 Euro, alle Angaben beziehen sich auf den Stand vom 23. Mai 2016)



Zu den vier Kaufempfehlungen aus dem deutschen Wohnimmobilienbereich der Deutschen Bank gehört die Deutsche Wohnen AG. Der Titel zählt zu jenen Branchenvertretern, die in den vergangenen Jahren eine sehr gute Kursentwicklung gezeigt haben. Ausgehend von einem im Jahr 2008 markierten Tief stiegen die Kurse bis auf das aktuelle Niveau, das einem Mehrjahreshoch entspricht. Charttechnisch ist bei einem intakten Aufwärtstrend hier alles im Lot und bis zu dem im Jahr 2006 aufgestellten Rekordhoch von 34,03 Euro ist noch einiges an Luft vorhanden.

Das Unternehmen selbst zählt sich mit über 160.000 bewirtschafteten Einheiten zu den führenden börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland und Europa. Der operative Fokus liegt mit dem Schwerpunkt auf Wohnimmobilien auf der Bewirtschaftung und Entwicklung des Portfolios. Der Bestand umfasst zum 31. März 2016 insgesamt 160.108 Einheiten, davon 157.948 Wohneinheiten und 2.160 Gewerbeeinheiten. Die Aktie ist im MDAX enthalten, dem Index für mittelgroße Gesellschaften.

Die Deutsche Bank hat unlängst das Kursziel für diesen Titel von 28 Euro auf 32 Euro erhöht. Dadurch ergibt sich ein Kurspotenzial von fast 15 Prozent. Verwiesen wird auf einen Nettoinventarwert, der deutlich steigen soll. Für 20015 bis 2018 geht man bei dieser Kennziffer von einem Anstieg von 22,10 Euro auf 39,10 Euro je Aktie aus. Für 2017 wird bereits mit einem Nettoinventarwert von 31,8 Euro gerechnet und gemessen daran sei der Kursabschlag derzeit zu hoch.

Allerdings wird gleichzeitig bemängelt, dass das Unternehmen in den vergangenen Jahren das vorhandene Potenzial nicht komplett ausgeschöpft habe. Trotz der besseren Lagen der eigenen Immobilien sei das flächenbereinigte Wachstum nur ähnlich wie jenes der Wettbewerber ausgefallen. Doch man setze darauf, dass sich das künftig ändern werde. Das Management dürfte die Investitionen im Vergleich zu den Vorjahren verdoppeln. Dies werde dem Umsatzwachstum und dem Betriebsergebnis (FFO) zugutekommen, so das Urteil.

Die kürzlich vorgelegten Quartalszahlen wurden am Markt gut aufgenommen. Auch Analysten zeigten sich angetan und es war von überzeugend ausgefallenen Ergebnissen die Rede. Operativ sei das Geschäft sehr gut gelaufen. So sei auf vergleichbarer Basis in strategischen Kern- und Wachstumsregionen ein Mietwachstum von 3,8 Prozent erreicht worden. Außerdem sei die Leerstandsquote von 1,8 Prozent zum Ende des Vorjahres bis zum Ende des ersten Quartals 2016 auf 1,5 Prozent verringert worden. Die in der Immobilienbranche gängige Kennziffer für den operativen Gewinn, FFO I, kam um 42 Prozent auf 101 Millionen Euro voran. Analysten hatten mit 93,3 Millionen Euro gerechnet. Unter dem Strich wurden 97,3 Millionen Euro verdient, nach einem Verlust von 47 Millionen im Vorjahr.

Als Risiken nennt die Deutsche Bank weitere staatliche Regulierungen bei den Mieten, höher als erwartete Kosten bei den neuen Projekten und etwaige Übernahmeaktivitäten.



Deutscher Immobilien-Aktien-Favoriten der Deutschen Bank, Nummer zwei: ADO Properties S.A. (WKN: A14U78, 31,495 Euro)



Über eine noch sehr kurze Börsen-Historie verfügt der zweite Mitfavorit ADO Properties. Der Börsengang erfolgte hier am 23. Juli 2015. Gemessen am Ausgabepreis von 20,00 Euro und einem ersten Kurs von 20,10 Euro hat die Notiz in relativ kurzer Zeit schon deutlich zugelegt. Das bisherige Rekordhoch von 32 Euro stammt vom 17. Mai und es hat sich ein charttechnischer Aufwärtstrend herausgebildet, was ermutigend ist.

Bei ADO Properties handelt es sich um ein in Berlin ansässiges, ausschließlich im Wohnimmobilienbereich tätiges Unternehmen mit einem Immobilienbestand von 16.400 Einheiten inklusive der jüngsten Akquisitionen in 2016. Das Unternehmen verfügt über eine vollständig integrierte, skalierbare interne Plattform mit eigener Immobilienverwaltung. ADO Properties übernimmt neben der Verantwortung für den Zustand seiner Wohnungen und Gebäude auch Verantwortung für die Menschen, die Mitarbeiter und das nachbarschaftliche Umfeld. Das Portfolio von ADO Properties konzentriert sich auf zentrale Lagen innerhalb des Berliner S-Bahn-Rings sowie attraktive Bezirke am Stadtrand.

Im ersten Quartal 20016 konnte das Wachstum fortgesetzt werden. Im operativen Geschäft stiegen die Erträge aus Vermietung im Quartal um 88 Prozent auf 20,4 Millionen Euro. Geholfen haben hier ein flächenbereinigtes Mietwachstum von 5,9 Prozent sowie die getätigten Zukäufe. Das EBITDA aus Vermietung legte um 80 Prozent auf 14,4 Millionen Euro zu. Die wichtige Ergebnisgröße FFO I kam ohne Veräußerungsgewinne um 112 Prozent auf 9,4 Millionen Euro voran.

Die Leerstandsrate sank auf 3,8 Prozent von 4,0 Prozent Ende Dezember 2015. Die Prognose für das laufende Jahr wurde bekräftigt. Auf flächenbereinigter Basis sollen die Mieten um fünf Prozent zulegen, die FFO-Rendite soll durch Refinanzierung alter Kredite gesteigert werden. Auch für 2016 will Ado eine Dividende in einer Größenordnung von 30 bis 40 Prozent des FFO I zahlen.

Die Deutsche Bank hat erst kürzlich die Abdeckung des Titels aufgenommen. In Zuge einer Kaufempfehlung hieß es, durch den großen Anteil an innerstädtischen Objekten und einem Anteil von Altbauten von vor 1918 von über 50 Prozent verfüge die Gesellschaft über deutliche Abhebungsmerkmale gegenüber der Konkurrenz. Diese Faktoren sowie über dem Durchschnitt liegende Investitionen hätten es ADO ermöglicht, ein im Vergleich zu anderen Unternehmen überdurchschnittliches Wachstum auf vergleichbarer Basis von mehr als 400 Basispunkten seit dem Börsendebüt zu erzielen. Angesichts des Refinanzierungspotenzials und weiterem Druck auf die Renditen gehe man von einem attraktiven Ertragsprofil aus.

Den Nettoinventarwert je Aktie sehen die Analysten von 2015 bis 2018 von 24,1 Euro auf 43,9 Euro steigen. Bei der Dividende je Aktie wird für 2016 mit 0,49 Euro je Aktie noch 0,35 Euro gerechnet und für 2017 sowie 2018 mit 0,54 Euro und 0,60 Euro. Als Kursziel werden 36 Euro genannt, was dem bereits deutlich gestiegenen Aktienkurs noch ein Aufwärtspotenzial von gut 14 Prozent lassen würde.



Deutscher Immobilien-Aktien-Favoriten der Deutschen Bank, Nummer drei: Buwog AG (WKN: A1XDYU, 18,73 Euro)



Etwas anders gelagert als bei den beiden zuerst vorgestellten Werten ist die Ausgangslage bei der Buwog AG. Das hat unter anderem mit der Kursentwicklung der an den Börsen Frankfurt am Main, Wien und Warschau notierten Aktie zu tun. Denn der Kurs tendiert anders als bei vielen anderen Branchenvertretern seit Februar 2015 per Saldo lediglich seitwärts. Klare charttechnische Kaufsignale würden erst bei einem Ausbruch nach oben oder unten aus dem erwähnten Seitwärtstrend generiert werden. Das wäre bei Notierungen über 20,01 Euro der Fall oder bei Kursen unter 16,80 Euro.

Ein zweiter wichtiger Unterschied ist das Herkunftsland. Die über eine 65-jährige Erfahrung verfügende Gesellschaft stammt aus Österreich und hat ihren Sitz in Wien, wobei es aber auch eine Bande zu Deutschland gibt. Man sieht sich selbst als der führende deutsch-österreichische Komplettanbieter im Wohnimmobilienbereich. Das Immobilienbestands-Portfolio umfasst rund 51.300 Bestandseinheiten und verteilt sich je zur Hälfte auf Österreich und Deutschland. Neben dem Asset Management wird mit den Geschäftsbereichen Property Sales und Property Development die gesamte Wertschöpfungskette des Wohnungssektors abgedeckt.

Was die Aktivitäten in Deutschland angeht, wurde unlängst erst in Hamburg-Bergedorf ein rund 42.700 Quadratmeter großes Grundstück erworben. Die Pläne sehen vor, Hamburg neben Wien und Berlin zum dritten, langfristigen Projektentwicklungs-Standort zu machen. Auf dem Grundstück soll bei Kosten von rund 430 Millionen Euro ein Wohnprojekt mit über 1.000 Einheiten entstehen. Die gesamte Projektpipeline hat damit ein Investitionsvolumen von rund 2,5 Milliarden Euro. Analysten äußerten sich zu dem Vorhaben in Hamburg zustimmend. Zum einen handele es sich um eine Wachstumsregion, zum anderen man in der Region bereits aktiv, was das regionale Management und die Entwicklung von Immobilien erleichtere.

Die Deutsche Bank hat im April ihr Kursziel für diesen Titel von 21,50 Euro auf 23,00 Euro erhöht. Da heißt, dem Wert wird ein Kurpotenzial von fast 23 Prozent zugebilligt. Nach einem damals erfolgten Besuch bei dem Unternehmen hieß es, bei Fortschreibung einer zehnprozentigen Prämie auf den Nettoinventarwert ergebe sich dieses höhere Kursziel. Der Nettoinventarwert von im Vorjahr 17,8 Euro je Aktie wird 2016 bei 19,5 Euro gesehen, 2017 sollen es dann 21,00 Euro werden und 2018 schließlich 22,80 Euro. Die Funds from Operations (FFO) II dürften auf Sicht der kommenden drei Jahre um durchschnittlich zwölf Prozent steigen, wie es weiter hieß.

An positiven Kurskatalysatoren hofft man auf einen neuen Ausblick für das Geschäftsjahr 2017 sowie einen zuversichtlich formulierten Geschäftszwischenbericht. Angesichts des Abschlags zum künftigen Nettoinventarwert sei die Aktie als günstig einzustufen. Zu den Kursrisiken wird eine Platzierung des zwanzigprozentigen Aktienpakets bei Immofinanz ebenso gezählt wie eine mögliche Kapitalerhöhung.



Deutscher Immobilien-Aktien-Favoriten der Deutschen Bank, Nummer vier: Conwert Immobilien Invest SE (WKN: 801475, 14,40 Euro)



Mit der Conwert Immobilien Invest SE kommt auch der vierte und letzte Immobilienfavorit aus Österreich. Anders als Buwog ist dieser Titel aber bereits eifrig dabei, eine kurze Verschnaufpause mit einem Ausbruch nach oben hin zu beenden. Der Kurs ist jedenfalls gerade auf den höchsten Stand seit Mitte 2007 vorgerückt. Der seit Mitte 2013 aufgenommene Aufwärtstrend darf somit als intakt bezeichnet werden.

Das Unternehmen bezeichnet sich als voll integrierter Immobilienkonzern mit Schwerpunkt Wohnimmobilien und Zinshäuser in Deutschland und Österreich. Entwickelt und vermietet werden vorwiegend Immobilien in wachstumsstarken Metropolregionen. Das Geschäftsmodell basiert dabei auf drei Säulen: dem Portfolio Management, der Entwicklung sowie dem Verkauf von Immobilien und dem Immobilien-Dienstleistungsbereich für ausgewählte Kunden - etwa als Asset Manager der Wohnimmobilienfonds von DWS - der von der Immobilienverwaltung bis zum Vertrieb reicht. Die Aktie ist ebenso wie Buwog im österreichischen Leitindex ATX enthalten.

Die Gesellschaft hat zuletzt in verschiedener Hinsicht für Nachrichten gesorgt. Nicht gerade fördernd für den Ruf war dabei der mit dem deutschen Großaktionär Adler Real Estate ausgefochtene Kampf darüber, wer bei Conwert was zu sagen hat. Das Posten-Geschachere bei dem sich keiner der Beteiligten mit Ruhm bekleckerte, ist zumindest nach außen hin inzwischen beigelegt worden. Außerdem wurde am 18. Mai gemeldet, der bisherige Verwaltungsratsvorsitzende Barry Gilbertson müsse aus gesundheitlichen Gründen sein Amt aufgeben und mit Alexander Proschofsky sei sein Nachfolger bereits in den eigenen Reihen gefunden.

Operativ hat sich das Unternehmen ansonsten Anfang Mai mit dem Erwerb eines Wohnimmobilienportfolios in Duisburg Mittelmeiderich in Deutschland verstärkt. Das neue Portfolio umfasst 1.029 Wohneinheiten und kostete rund 46 Millionen Euro. Die Leerstandsrate wird mit rund zwei Prozent angegeben. Zum Standort hieß es, dieser befinde sich in einer strategisch günstigen Lage, wofür eine rasche Anbindung an Düsseldorf ebenso spreche wie ein für den Großraum Duisburg überdurchschnittliches Haushaltswachstum.

Die Kaufempfehlung der Deutschen Bank für diesen Wert ist mit einem Kursziel von 17,50 Euro ausgestattet. Bei Zielerreichung würde das auf einen Kursanstieg von 21,5 Prozent hinauslaufen. Laut den zuständigen Analysten macht das neue Management gute Fortschritte bei Kostensenkungen und Verkäufen von Randbereichen. Dadurch verbessere sich das Risikoprofil der Gruppe und es werde der Grundstein für künftiges Wachstum gelegt. Zwar müsse mit einen vergleichsweise geringeren Nettoinventarwert und geringerem Wachstum beim Mietaufkommen gerechnet werden, aber zumindest wachse das Unternehmen wieder. Eine Rückkehr des Aktienkurses zum Buchwert sei vor diesem Hintergrund möglich. Der Nettoinventarwert wird für 2016 auf 16,4 Euro je Aktie beziffert nach 15,2 Euro im Vorjahr. Für 2017 wird er bei 17,30 Euro gesehen und für 2018 bei 18,1 Euro.