Vermieter, die über eine Kapitalgesellschaft in Immobilien investieren, können Zigtausende Euro an Steuern sparen. Ein Steuertrick mit kleinen Nachteilen. Von Michael Schreiber

Wer eine Wohnung vermietet, muss die Gewinne, die er dabei erzielt, mit seinem persönlichen Steuersatz versteuern. Je nach Einkommen sind es bis zu 45 Prozent, die an den Fiskus gehen. Auf die gezahlten Steuern kommt obendrauf noch der Solidaritätszuschlag und unter Umständen die Kirchensteuer. Selbst konfessionslose Vermieter zahlen so bis zu 48 Prozent Steuern. Es gibt jedoch einen Steuertrick, nach dem Vermieter nur noch 15,82 Prozent zahlen. Der Kniff: Private Investoren kaufen die ausgewählte Immobilie nicht selbst, sondern gründen eine Kapitalgesellschaft, meist eine GmbH, die dann als Käufer auftritt. Die Grund-erwerbsteuer ist in beiden Gestaltungsalternativen gleich hoch und kann nicht optimiert werden.

Der Vorteil der sogenannten Vorschalt-GmbH kommt daher, dass Ka-pitalgesellschaften niedrigere Ertragsteuern zahlen. Auf die kassierten Mieten fallen lediglich 15 Prozent Körperschaftsteuer an. Hinzu kommt der Solidaritätszuschlag von 5,5 Prozent der Körperschaftsteuer. Das summiert sich auf 15,82 Prozent Steuern - billiger kommen Immobilieninvestoren in kaum einem anderen EU-Staat davon. Mit anderen Worten: Von den erzielten Mieterträgen bleiben nach Steuern 84,18 Prozent übrig.

Da die Tätigkeit der GmbH immer zu gewerblichen Einkünften führt, fällt zwar grundsätzlich auch Gewerbesteuer an, doch dürfen Firmen, die ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten, ein Steuerprivileg in Anspruch nehmen, das die Gewerbesteuer in der Regel auf null reduziert.

Die Tätigkeit einer Immobilien-kapitalgesellschaft darf im Rahmen des Gewerbesteuerprivilegs nicht über eine reine Vermögensverwaltung hinausgehen. Übt die GmbH sogenannte grundstücksmarkttypische Tätigkeiten wie Bauplanungen, Sanierungen oder Hausmeisterdienste aus, wird auf die Gewinne der volle Gewerbesteuersatz fällig. Kein Problem hat das Finanzamt hingegen mit nebenbei erzielten Zinserträgen, die die Gesellschaft aus der Anlage ihres angesammelten Kapitalvermögens erwirtschaftet. Diese Erträge unterliegen selbst nicht der Gewerbesteuerbefreiung.

Tipp: Die faktische Befreiung von der Gewerbesteuer ist ein wesentliches Gestaltungselement der Vorschalt-GmbH. Investoren sollten deshalb unbedingt auf die Einhaltung der gesetzlichen Bestimmungen achten, weil sich das Modell sonst finanziell nicht rechnet.

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Keine Spekulationsfrist



Der Nachteil des Gestaltungsmodells "Vorschalt-GmbH" liegt zum einen darin, dass auf der Ebene der Kapitalgesellschaft auch Wertsteigerungen des Immobilienbesitzes dauerhaft steuerpflichtig sind. Die zehnjährige Spekulationsfrist entfällt. Verkauft hingegen eine Privatperson ein Mietshaus, das sie vorher zehn Jahre lang besaß, mit Gewinn, kann sie die Gewinne steuerfrei kassieren.

Zum anderen kann der Steuervorteil aus der niedrigen Ertragsbesteuerung der Immobilien-GmbH ausschließlich zur Schuldentilgung oder zur weiteren Vermögensanlage genutzt werden. Will der Investor selbst über Gewinnausschüttungen der GmbH von seinem Vermietungserfolg profitieren, fallen darauf Abgeltungsteuer in Höhe von 25 Prozent plus Solidaritätszuschlag an.