Neue Bankenkrise droht: FAU-Studie zeigt dramatische CRE-Exponierung bei US-Geldhäusern

Der Abgrund rückt näher für das US-Bankensystem – und der Treiber ist eine tickende Zeitbombe: steigende Zinslasten und dramatisch wachsende Risiken im Bereich der Gewerbeimmobilien. Eine brisante Analyse des Finanzprofessors Rebel A. Cole von der Florida Atlantic University (FAU) schlägt jetzt Alarm.

Immobilienblase: Neue Forschungsergebnisse mahnen zur Vorsicht

In meinem Börsendienst "Das Kirchhoff-System" habe ich auf dieses Thema bereits aufmerksam gemacht, aber diese Entwicklung verdient es öffentlich zu teilen. Laut aktuellen Regulierungsdaten aus dem vierten Quartal 2024 haben 59 der 158 größten US-Banken eine CRE-Exponierung (Commercial Real Estate) von mehr als 300 % ihres Eigenkapitals – eine gefährliche Marke, die von Bankenaufsichtsbehörden als kritisches Risikoniveau eingestuft wird. Zu den besonders gefährdeten Instituten zählen Schwergewichte wie Flagstar Bank, Zion Bancorp, Valley National Bank, Synovus Bank, Umpqua Bank und Old National Bank – allesamt mit Vermögenswerten von über 50 Milliarden Dollar. Diese Zahlen gehen aus dem FAU-Analysetool zur CRE-Risikoexponierung hervor.

„Die Regulierer üben Druck aus, um die Exponierungen zu senken“, sagt Cole. „Aber das ist leichter gesagt als getan – jede Maßnahme kann wie ein Hilferuf wirken und das Vertrauen der Märkte erschüttern.“ Die Reaktion vieler Banken: eine gefährliche Taktik des „verlängern und vortäuschen“ – sprich: Kredite werden umstrukturiert, statt ehrlich neu verhandelt.

Der CRE-Risikoscreener der FAU, Teil der Banking Initiative der Hochschule, analysiert auf Basis öffentlicher Daten des Federal Financial Institutions Examination Council (FFIEC) die Exponierung aller US-Banken mit mehr als 10 Milliarden Dollar an Gesamtvermögen. Die CRE-Quote wird als Verhältnis zum Eigenkapital berechnet – bei Werten über 300 % steigt das Pleiterisiko drastisch.

Besonders besorgniserregend: Die Summe problematischer Kreditrestrukturierungen im Bereich Gewerbebauten, Mehrfamilienhäuser sowie selbst- und nicht selbstgenutzter Immobilien ist seit 2023 förmlich explodiert – von 6 Billionen US-Dollar im zweiten Quartal 2023 auf satte 18 Billionen US Dollar Ende 2024. Der Hauptverursacher: Kredite für nicht selbstgenutzte, gewerbliche Immobilien – aber auch Mehrfamilienhäuser und Neubauten wackeln.

„Viele Banken verlängern einfach alte Kreditkonditionen, in der Hoffnung auf sinkende Zinsen“, erklärt Cole. „Auch wenn die Fed bereits leicht gesenkt hat: Wer heute einen Kredit aus dem Jahr 2019 erneuern muss, will nicht zu aktuellen Zinssätzen refinanzieren – sondern verlängert den alten Deal um ein Jahr.“ Eine riskante Wette, denn: „Es ist unwahrscheinlich, dass die Zinsen 2025 deutlich fallen.“

Der Ernst der Lage zeigt sich auch bei kleineren Banken: Insgesamt 1.788 Institute in den USA weisen mittlerweile CRE-Exponierungen über 300 % auf – ein Anstieg gegenüber 1.697 im dritten Quartal. Bei Exponierungen über 400 % stieg die Zahl auf 1.077 (Q3: 971), über 500 % auf 504 (Q3: 426) und über 600 % auf 216 (Q3: 166). Zum Vergleich: Die aggregierte CRE-Quote der gesamten Branche liegt bei 132 % – unverändert gegenüber dem Vorquartal.

Die Zahlen sind eindeutig: Eine Immobilienkrise könnte das Bankensystem erschüttern. Und diesmal sitzen die Sprengsätze direkt in den Bilanzen.

Extreme Ausfallquote bei CMBS

Dass dieses Thema in Verbindung mit den Zöllen von Donald Trump ein Krisenherd bedeutet zeigt sich an den Ausfallquote von gewerblichen Büro-Immobilienkrediten. Diese Commercial Backed Securities (CMBS) schossen im November 2024 auf 10,4 % – nur noch einen Wimpernschlag entfernt vom Krisenhoch von 2008. Noch brisanter: Der Anstieg der Zahlungsausfälle ist der schnellste in der Geschichte – +8,8 Prozentpunkte in nur zwei Jahren, mehr als zur Finanzkrise.

Die Ursachen? Eine toxische Mischung aus drei Katalysatoren: künstlich niedrige Zinsen, regulatorische Umbau-Blockaden – und eine Arbeitswelt im Homeoffice-Modus. Die Folge: Millionen Quadratmeter stehen leer, Mieten sinken, Werte stürzen ab – um bis zu 70 %. Für viele Investoren ist das „Betongold“ nur noch grauer Schutt mit Glaspalmen.

Zugleich droht ein Dammbruch bei CRE-CLOs, die mit kurzlaufenden, variabel verzinsten Immobilienkrediten arbeiten. Besonders betroffen: Büroflächen, aber auch Mehrfamilienhäuser geraten unter Druck – mit einem Ausfallrisiko von 16,4 % allein im dritten Quartal 2024. Es rächt sich jetzt, was zwischen 2020 und 2022 in der Nullzins-Euphorie an riskanten Krediten geschnürt wurde.

Das vermeintliche Sicherheitsnetz? Die „Extend-and-Pretend“-Strategie: Kredite werden gestreckt, Neubewertungen verschoben – in der Hoffnung auf sinkende Zinsen. Doch die Fed hat nur vorsichtig gesenkt, während die langfristigen Zinsen wieder steigen – mit fatalen Folgen für Refinanzierungen, insbesondere bei Brückendarlehen.

Der Büroflächenmarkt ist heute eine tickende Zeitbombe mit 902 Millionen Quadratfuß Leerstand. Zwar wird über Umnutzung diskutiert – doch nur 73 Gebäude wurden 2024 tatsächlich zu Wohnungen umgebaut. Technische Hürden, Umbaukosten und politische Bremser lassen viele Projekte scheitern, bevor sie überhaupt starten.

Systemrelevant? Noch nicht. Die Verluste verteilen sich auf Fonds, Versicherer, REITs, Private Equity und globale Investoren. Doch kleinere US-Banken mit hohem CRE-Fokus stehen unter Druck – die nächste Bankenkrise könnte also aus der zweiten Reihe kommen.

Deutsche Bank muss gewaltige Rückstellungen bilden

Und jetzt trifft es auch die Heimat – mit voller Wucht. Die Deutsche Bank, traditionell gut vernetzt im globalen Immobiliengeschäft, schlägt Alarm: Zum Jahresende 2024 musste das Frankfurter Geldhaus satte 664 Millionen Euro für erwartete Verluste im Gewerbeimmobiliensektor zurückstellen – 44 % mehr als im Vorjahr. Der Grund: anhaltender Stress auf dem Markt, vor allem bei US-Büroimmobilien, wo Mieter ausbleiben und Refinanzierungen immer öfter scheitern.

In einem internen Warnschreiben ist von „anhaltenden Gegenwinden“ die Rede – und von „signifikant erhöhtem Kreditrisiko“ bei einem immer größeren Teil des CRE-Portfolios. Dabei geht es nicht um Peanuts: Rund 50 Milliarden Euro an Gewerbeimmobilienkrediten schlummern in den Büchern der Bank – in einem Markt, in dem mancher Wolkenkratzer mittlerweile mehr Schatten als Substanz wirft.

Besonders dramatisch ist die Lage in den USA: In Manhattan haben Büroimmobilien – außer in Toplagen – bis zu 75 % an Wert verloren. Die Deutsche Bank versucht gegenzusteuern, verhandelt mit Eigentümern über Laufzeitverlängerungen und Kreditänderungen. Doch diese „Extend-and-pretend“-Strategie verschiebt das Problem nur in die Zukunft – wie ein Kreditkartenkunde, der die Mindestsumme überweist und hofft, dass morgen das Glück zurückkehrt.

Fazit: Der Druck steigt – nicht nur auf der anderen Seite des Atlantiks. Wenn selbst die Top-Adressen anfangen zu zucken, dann ist klar: Die nächste Schockwelle hat Europa längst erreicht.

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