Was tun, wenn Senioren zwar ein Eigenheim, aber nur eine kleine Rente haben? Die Lösung könnte Immobilienverrentung lauten. Wie die funktioniert. Von Bernhard Bomke

Elisabeth Winkler hat es getan. Die 74-jährige Münchnerin, die ihren echten Namen lieber für sich behält, hat ihre Wohnung verkauft - und ist glücklich damit. Sie fühlt sich weiter als Eigentümerin und muss nicht länger von kaum 1000 Euro Witwenrente im Monat leben. Lange hatte sie mit sich gerungen, was sie mit ­ihrer 80-Quadratmeter-Wohnung anfangen sollte - im Münchner Süden, wo die Hecken so gerade geschnitten sind, dass es auffällt, wenn der Nachbar sie zwei Wochen lang hat sprießen lassen. Doch dann entschied sie sich für das Modell "Wohnungsverkauf mit Nießbrauch", das ihr in Zeitungsanzeigen aufgefallen war.

"Ich habe mit meinem Sohn gesprochen, und der hat gesagt: ,Mutti mach’ das!‘" Sie verkaufte die Wohnung mit­hilfe des Münchner Immobilienverrentungs-Unternehmens Hausplusrente für 340 000 Euro an einen privaten Investor. Ein guter Preis, befand sie, obwohl ein Sachverständiger den Marktwert auf gut 600 000 Euro schätzte. Für Elisabeth Winkler zählte etwas anderes mindestens genauso viel wie das Geld: Sie ­sicherte sich ein lebenslanges Wohn- und Nutzungsrecht. Dazu ließ sie im Grundbuch ein erstrangiges Nießbrauchrecht eintragen. Damit ist sie bis ans Ende ­ihrer Tage wirtschaftliche Eigentümerin ihrer Wohnung, die juristisch dem Erwerber gehört.

Otto Kiebler, Gründer von Hausplusrente und mittlerweile 70 Jahre alt, nimmt für sich in Anspruch, Erfinder dieses Verrentungsmodells zu sein. 2009 kam der Mann, der sein Geld mit der Vermittlung von Immobilien verdient, damit auf den Markt. "Immer wieder kamen Leute zu mir, die erzählten, sie seien eigentlich wohlhabend, weil sie eine Immobilie besäßen, aber andererseits hätten sie auf dem Konto kaum Geld." Die Deutsche Seniorenliga, ein vor 26 Jahren gegründeter gemeinnütziger Verein, der die Interessen betagter Menschen vertritt, formuliert es so: "Immer mehr Senioren mit Wohneigentum sind wohlhabend und arm zugleich." Min­destens zwei Millionen Immobilieneigen­tümern ab 65 Jahren müssen Zahlender Organisation zufolge im Monat mit höchstens 1000 Euro auskommen.

Sicher auch im Insolvenzfall. Kiebler tüftelte ein Konzept aus, das dem Interesse vieler Senioren entgegenkam, den finanziellen Schatz, der in ihrer Immobilie steckt, zu heben und dabei keine großen Risiken einzugehen. "Die Leute wollen sicher ihr Geld bekommen, wirtschaftliche Eigentümer bleiben und bis ans Lebensende wohnen bleiben dürfen, auch wenn der Erwerber gepfändet wird", erklärt der Verrentungs-Fachmann. Also musste ein Modell her, das sicherer als eine klassische Leibrente ist und bei dem Wohnungseigentümer nicht plötzlich zu Mietern werden. Das Ergebnis ist das Hausplusrente-Konzept, das den Verkäufern anders als bei der Leib­rente auch dann ihre Einmalzahlung und das lebenslange Nießbrauchrecht belässt, wenn der Käufer zahlungsun­fähig würde.

Selbst Merten Larisch von der Verbraucherzentrale Bayern, der beim Thema Immobilienverrentung generell rot sieht, kann dieser grundbuchrechtlich gesicherten Nießbrauchvariante Gutes abgewinnen (siehe Interview "Das gibt nur Theater" auf Seite 117). Wenn ein Unternehmen wie Hausplusrente nur als Vermittler und nicht als Käufer auftrete, der nur eigene Interessen verfolgt, könne das im Einzelfall passen. Sein Tipp: "Wenn Sie zu dem Schluss kommen, dass Sie verrenten wollen, sollten Sie immer einen Begleiter haben, der die Verhandlungen mit dem Makler und dem Investor knackig führt. Am besten einen Rechtsanwalt oder einen Vermögensberater." Als älterer Mensch sei man da ansonsten schnell überfordert.

Generell empfiehlt Larisch Senioren, die ihre Immobilie zu Geld machen wollen, um mehr Rente zu haben, sich einen teuren Wunsch zu erfüllen oder ihre Enkel zu unterstützen, eher etwas Klassisches. "Es ist das Beste, sein Eigenheim ganz normal zu verkaufen", sagt er. "Wer nicht umziehen will, kann mit dem Investor ein lebenslanges Wohnrecht vereinbaren." Dieses Modell "Verkauf und Rückmietung" stelle sicher, dass Ver­käufer den Marktpreis erhalten und nicht hohe Abzüge für Wohn- oder Nießbrauchrecht in Kauf nehmen müssten.

Streitpotenzial beim Abzinsen. In der Tat steckt im Abzinsen fürs Bleiberecht Konfliktpotenzial. "Wenn eine Immobilie 400 000 Euro wert ist und die Einmalzahlung an den Verkäufer nur 220 000 Euro beträgt, denken viele Leute, sie würden betrogen", bestätigt Kiebler. Doch der Verrentungsexperte rechnet nüchtern vor. Wer den wirtschaft­lichen Gegenwert für ein Wohn- oder Nießbrauchrecht bis weit in die Zukunft kalkulieren will, muss wie eine Rentenversicherung auf Sterbetafeln zurückgreifen. Kiebler nimmt diejenige der Deutschen Aktuarvereinigung.

Die Tabelle gibt einer Seniorin wie Elisabeth Winkler noch rund 20 Jahre Restlebenszeit. Nach der Prognose würde sie also 94 Jahre alt. Entsprechend wurde in ihrem Fall die aktuelle Marktmiete angesetzt, 20 Jahre fortgeschrieben und von diesem Betrag zu ihren Gunsten etwa 20 Prozent abgezogen. Quasi als Rabatt dafür, dass die Miete für die nächsten 20 Jahre auf einmal angesetzt wird. Wem die 94 Jahre als Zielmarke zu op­timistisch seien, der könne den Nießbrauch auch befristen. Zum Beispiel auf die Dauer von zehn Jahren. Wer nach Ablauf dieser Zeit jedoch noch immer gut beieinander sei, müsse dann ausziehen oder Miete bezahlen, erklärt Kiebler.

Die von Verbraucherschützer Larisch bevorzugte Variante "Verkauf und Rückmietung" wählt bei Hausplusrente nur jeder siebte Kunde. 85 Prozent hingegen entschieden sich für sein Nießbrauchkonzept, bei dem Käufer und Verkäufer jeweils 3,57 Prozent Vermittlungsprovision auf den Verkehrswert der Immobilie bezahlen. Und nur ganz selten wähle ein Kunde die Leibrente. Kiebler: "Wir empfehlen den Verkauf mit Rückmietung dann, wenn Eigentümer sagen, sie wollten in ein paar Jahren zum Beispiel in eine Seniorenresidenz ziehen." Dann rechne sich dieses Modell am besten.

Acht bis zehn Immobilienverrentungen schließt Hausplusrente derzeit monatlich ab. Das Unternehmen ist neben München auch in Augsburg, Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Freiburg, Hamburg, Köln und Nürnberg präsent und profitiert davon, eine Kartei mit mehr als 1200 potenziellen Kaufinteressenten zu haben. Überwiegend sind das wohlhabende Privatiers, die mit dem Kauf von Wohnungen, die sie vielleicht erst 20 Jahre später nutzen können, Geld vergleichsweise sicher anlegen wollen - für sich selbst oder für ihre Erben. Vier, fünf ­weitere Unternehmen in Deutschland, schätzt Kiebler, haben sein Nießbrauchkonzept übernommen, darunter die in München ansässige DEGIV. Sie alle werben um den gleichen Kundenkreis und tun das vor allem bei Veranstaltungen, zu denen die Vermittler einladen.

Lebenslange Rente. Bei der Deutschen Leibrenten Grundbesitz ist der Name Programm. Das 2015 gegründete Unternehmen kauft Senioren ihre Immobilien ab und zahlt ihnen im Gegenzug eine ­lebenslange Rente. Ein kleinerer Teil der Leibrente, der sogenannte Ertragsanteil, ist steuerpflichtig. Bei 70-Jährigen beträgt der Anteil 15 Prozent. Er sinkt mit zunehmendem Alter und beläuft sich bei 85-Jährigen noch auf fünf Prozent. Die Deutsche Leibrenten Grundbesitz verpflichtet sich, die Immobilie bis zum ­Lebensende des Kunden im Bestand zu halten. Senioren, die ausziehen, können ­ihre Wohnung weitervermieten und die Einnahmen kassieren, um etwa einen Platz im Pflegeheim zu finanzieren.

Die von Friedrich Thiele und Thorsten Zucht geführte Firma bezeichnet sich als "Marktführer für die Immobilien-Verrentung" und geht auf ihrer Website ganz offen mit den naheliegenden Fragen von Senioren um. Also, was würde passieren, wenn das Unternehmen pleiteginge? Antwort: "Im Insolvenzfall hat der Verkäufer zwar weiterhin sein Wohnrecht und ein lebenslanges Recht auf Rentenzahlung, doch Letzteres entfiele im Fall eines Konkurses zunächst." Die Zahlungen ließen sich in einem solchen Fall aber gerichtlich durchsetzen, sofern sie grundbuchrechtlich gesichert seien.

Für Elisabeth Winkler wäre das nichts. Sie ist froh, ihre Wohnung auf Nießbrauchbasis verrentet zu haben, sich auch im Insolvenzfall des Käufers um nichts kümmern zu müssen - und sich etwas leisten zu können. Kaum war der Verkaufserlös auf dem Konto, hat sie sich erst mal ein schickes Auto gekauft. Der Listenpreis liegt bei über 60 000 Euro. Mit ihrer kleinen Rente hätte sie sich diesen Traum nie erfüllen können.



Interview


Merten Larisch, Altersvorsorge-Experte: "Das gibt nur Theater"

Immobilienverrentungen sieht Merten Larisch von der Verbraucherzentrale Bayern kritisch. Jedenfalls meistens.

€uro: Herr Larisch, für wen ist es sinnvoll, seine Immobilie zu verrenten, um im Alter mehr Geld zu haben?
Merten Larisch: Wenn solche Angebote von gewerblichen Anbietern kommen, sind sie - wirtschaftlich betrachtet - für niemanden geeignet. Immobilienverrentungen sind allenfalls innerhalb der Familie denkbar - und dort auch nur dann, wenn eine für alle Seiten zufriedenstellende Lösung gefunden wird. Sonst gibt das nur Theater.

Warum taugen die Angebote profes­sioneller Anbieter, die Leibrenten zahlen oder ein lebenslanges Nießbrauchrecht einräumen, nichts?
Die Modelle sind nicht geeignet, weil der Verkaufspreis für die Immobilie vielen Unwägbarkeiten unterliegt. Wie misst man denn den Wert für ein ­lebenslanges Nießbrauchrecht des Verkäufers? Wie kalkuliert man für die ­angenommene Restlebenszeit eine ­adäquate Vergleichsmiete, damit der Abschlag vom Verkaufspreis fair ist? Und vor allem: Welche Statistik zieht man heran, um die Lebenserwartung des Verkäufers abzuschätzen? Ich sehe die Gefahr, dass Verkäufer einen großen Teil des Immobilienwerts nicht wiedersehen. Dagegen werden die Ankäufer immer so rechnen, dass sie auf jeden Fall ein Plus machen.

Es gibt Anbieter, die kaufen die Immobilien nicht selbst. Stattdessen treten sie als Makler auf und vermitteln an einen Investor, der dem Verkäufer ein lebenslanges Nießbrauchrecht einräumt. Ist so etwas in Ordnung?
Bei diesem Modell sieht es schon besser aus. Wenn die Immobilie von einem Makler an einen Investor durchgereicht wird, haben die Verkäufer die Chance, das beste Angebot mit der höchsten Auszahlsumme anzunehmen. Ich empfehle bei so etwas, mindestens fünf Angebote zu vergleichen. Wichtig ist auch dann: Die Verkäufer, meist Senioren, die sich frühzeitig um ihren Nachlass kümmern, müssen sich die Frage stellen, ob eine solche Verrentung wirklich ihr Liquiditätsproblem löst.

Wenn ein Eigentümer verkauft, sich ein Nießbrauchrecht bis zum Tod ­sichert und vom Erwerber eine Einmalzahlung erhält, die sich aus der Rechnung Verkaufspreis minus Nießbrauchwert ergibt: Was empfehlen Sie dann, mit dem Geld zu machen? Rentenversicherung? Aktien? Verjubeln?
Auf keinen Fall das Geld in eine Rentenversicherung stecken. Die kostet hohe Gebühren und kalkuliert zu ihren Gunsten mit einer sehr hohen Lebenserwartung. Ich würde zu Folgendem ­raten: Einen Teil des Geldes in einen Bankauszahlplan stecken, sodass zum Beispiel fünf Jahre lang eine monatliche Zahlung kommt. Einen zweiten Teil würde ich für fünf Jahre festlegen, dafür Zinsen kassieren, und diesen zweiten Teil nach fünf Jahren für einen zweiten Bankauszahlplan verwenden. Dann wären Auszahlungen für zehn Jahre schon mal gesichert. Den dritten Teil würde ich auf einen globalen ­Ak­tien-ETF und Tagesgeld verteilen.

Immobilienverrentung


Verkauf mit Nießbrauch: Die Immobilie wird an einen Investor vermittelt, der juristisches Eigentum erwirbt. Für die Dauer des ­lebenslangen Nießbrauchrechts, das im Grundbuch an erster Rangstelle abgesichert ist, bleibt der Verkäufer jedoch wirtschaftlicher Eigentümer. Der Verkäufer erhält eine Einmalzahlung, die sich aus Verkehrswert minus Nießbrauchwert ergibt. Letzterer errechnet sich aus einer gutachterlich ermittelten Monatsmiete und der angenommenen Lebensdauer des Verkäufers. Vorteil: Der Verkäufer kann bis zum Tod wohnen bleiben und erhält sofort Geld. Nachteil: Die Immobilie kann nicht mehr vererbt werden.

Leibrente: Der Immobilieneigentümer erhält vom Käufer eine ­lebenslange monatliche Renten­zahlung, deren Ertragsanteil steuerpflichtig ist. Der Verkäufer genießt ein Wohnrecht, während der Käufer juristischer Eigentümer der Immobilie ist. Vorteil: Der Verkäufer kann wohnen bleiben und erhält allmonatlich eine Leibrentenzahlung. Nachteil: Wird der Käufer insolvent, besteht die Gefahr, dass keine Rentenzahlungen mehr erfolgen, und die Immobilie kann nicht mehr vererbt werden.

Verkauf und Rückmietung: Der Verkäufer kassiert vom Erwerber den marktüblichen Preis für seine Immobilie. Im Gegenzug wird der bisherige Eigentümer Mieter. Vorteil: Wenn er vertraglich eine Kündigung wegen Eigenbedarfs ausschließt, kann er langfristig in seinem vertrauten Heim wohnen bleiben. Nachteil: Der Käufer darf an der Immobilie Änderungen vornehmen, die der Mieter nicht verhindern kann.