"Je geringer die Preisdifferenz ist, desto intensiver sollten sich potenzielle Käufer mit einer Neubauwohnung befassen - auch wenn die Anschaffungskosten erst mal höher sind", sagt Eva Grunwald, Leiterin Immobiliengeschäft bei der Postbank. Die Vorteile eines Neubaus liefert sie gleich mit: "Eine höhere Energieeffizienz, eine moderne Ausstattung und eine längere Gewährleistung bei Mängeln am Bau." Ihre Erklärung bedeutet im Umkehrschluss: Finger weg von einem Neubau, wenn der Aufpreis gegenüber Bestandswohnungen besonders hoch ist.

Neubauten lohnen sich vor allem an Nord- und Ostsee


Nach dieser Herangehensweise lohnt es sich hierzulande am meisten, beim Kauf einer Wohnung zur Neubauimmobilie zu greifen, wenn sich ein Investor in den Landkreisen Rostock, Wittmund und Leer (beide Ostfriesland) umtut. Dort liegt die durchschnittliche Differenz des Kaufpreises für eine 70 Quadratmeter große Wohnung zwischen Neubau und Bestandswohnung bei nur 7500 Euro (Rostock), 9000 Euro (Wittmund) und 11000 Euro (Leer). Die Zahlen stammen vom Hamburgischen Weltwirtschaftsinstitut (HWWI).

Der Grund für die geringen Kaufpreisdifferenzen in den drei Kreisen an den deutschen Küsten: Dort, so erläutert die Postbank, "sind gepflegte Bestandsbauten auf gut gelegenen Grundstücken in Küstennähe oder in den gewachsenen Dorfkernen besonders gefragt". Sie sind also schon so teuer, dass die Preise für Neubauten kaum darüber liegen. Als Neubau gilt bei der Erhebung eine Wohnung, die in den Jahren 2015 bis 2018 fertiggestellt wurde.

Gewaltige Neubau-Aufpreise in Stuttgart und Miesbach


Vergleichsweise gering ist der Preisunterschied zwischen Neubau und Bestand auch im Landkreis Pfaffenhofen an der Ilm (49000 Euro), der etwa 50 Kilometer nördlich von München liegt. Ähnliches gilt für den Landkreis Vorpommern-Greifswald, in dem sich die Urlaubsinsel Usedom befindet. Hier kostet eine Neubauwohnung mit 70 Quadratmetern Mietfläche im Schnitt 30000 Euro mehr als eine Bleibe aus dem Bestand.

Ganz anders sieht es im teuren Landkreis Miesbach aus, in dem so prominente Gewässer wie der Schlier- und der Tegernsee zu finden sind. Dort beträgt die Differenz zwischen Neubau- und Bestandswohnungen 199000 Euro. Wer in Stuttgart eine Wohnung sucht, stößt auf einen durchschnittlichen Preisunterschied von 165000 Euro. In absoluten Zahlen bedeutet das für die Schwabenmetropole: Eine 70 Quadratmeter große Neubauwohnung kostet im Schnitt 448000 Euro (plus Nebenkosten), eine entsprechende Bestandswohnung nur 283000 Euro (plus Nebenkosten). Hier ist es also eher schwierig, ein Neubau-Investment als lohnend hinzurechnen.

Klare Alternative zwischen Tübingen und Göttingen


Noch ein Beispiel: In München, der teuersten Wohngroßstadt Deutschlands, beträgt die Differenz 89000 Euro. Das liegt den Zahlen zufolge weniger an davongaloppierten Neubaupreisen als vielmehr daran, dass schon für Bestandswohnungen im Schnitt fast 7000 Euro pro Quadratmeter gezahlt werden. Das ist mehr als der durchschnittliche Preis für eine Neubauwohnung in allen anderen Großstädten Deutschlands. Kurz gesagt: In München ist alles teuer und Neubau relativ wenig teurer als Bestand. Also könnte sich der Erwerb einer Neubauwohnung dort zum Beispiel eher lohnen als in Düsseldorf. Dort beträgt die Preisdifferenz üppige 142000 Euro.

Und wie sieht es in den Schwarmstädten aus, also den mittelgroßen Städten, die zum Beispiel wegen ihrer Universitäten populär sind, sodass viele Menschen dort hinschwärmen wollen? Ein paar konkrete Beispiele: In Tübingen beträgt die Kaufpreisdifferenz im Schnitt 48000 Euro, in Freiburg und Münster 64000 Euro, in Heidelberg sind es 67000 Euro, in Lüneburg 87000 Euro, in Bamberg 89000 Euro, in Konstanz 91000 Euro, in Jena 98000 Euro, in Magdeburg 116000 Euro und in Göttingen 128000 Euro. Wohnungskäufer greifen demnach in Tübingen tunlichst deutlich eher zu einem Neubau als in Magdeburg oder Göttingen.