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Der Börsenstart von TLG Immobilien war holprig. Weil der DAX zuvor korrigiert hatte, war das Investoreninteresse an dem Berliner Spezialisten für ostdeutsche Gewerbeimmobilien mau. Am ersten Handelstag Ende Oktober 2014 schloss die Aktie exakt auf dem Ausgabepreis von 10,75 Euro. Auch in den folgenden Wochen kam sie kaum vom Fleck.
Doch dann präsentierte der Konzern erste Zahlen. Die zeigten, dass TLG bei der Rentabilität deutlich vorankam. Die Funds From Operations (FFO) stiegen um über ein Viertel - die in der Immobilienwirtschaft maßgebliche Kennzahl gibt an, wie viel Cashflow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird. Sie setzt sich zusammen aus dem Ergebnis vor Abschreibungen und Steuern sowie den Gewinnen aus Verkäufen und Entwicklungsprojekten. Was folgte, war ein Kursanstieg von rund 30 Prozent bis heute. Schließlich wuchsen auch die FFO weiter zweistellig. Mit der Ausweitung des derzeit 1,58 Milliarden Euro schweren Immobilienportfolios auf zwei Milliarden Euro bis Ende 2017 wollen die Berliner dafür sorgen, dass sich diese Entwicklung fortsetzt.
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Profitable Zukäufe
Dazu hat TLG allein in diesem Jahr bereits Immobilien im Wert von über 140 Millionen Euro zugekauft. Dies steigerte die Mieteinnahmen im ersten Quartal um sieben Prozent auf 30,4 Millionen Euro. Und die FFO kletterten deutlich überproportional um 28 Prozent auf 15,8 Millionen Euro. "Dass die Zukäufe und die daraus stammenden Mieteinnahmen unsere FFO derart verbessern, liegt daran, dass wir dank der Optimierung genug Effizienzpotenzial besitzen, um neue Immobilien ohne Mehrkosten zu bewirtschaften", erklärt der für Finanzen zuständige Vorstand Peter Finkbeiner. Was er mit Optimierung meint? Im vergangenen Jahr senkte TLG die Kosten deutlich und sparte etwa durch Personalabbau rund neun Millionen Euro ein. Die geplante Portfoliovergrößerung will Finanzmanager Finkbeiner nun mit der bestehenden Mannschaft stemmen.
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Boomendes Berlin
Gleichzeitig steigern die neuen Objekte neben den Mieteinnahmen auch den NAV, den Wert des Unternehmensvermögens nach Abzug der Verbindlichkeiten. Dieser liegt aktuell bei 15,63 Euro je Aktie. An der Börse ist TLG mit einer Marktkapitalisierung von 860,4 Millionen Euro damit aktuell rund 22 Prozent weniger wert als alle Besitztümer zusammen.
Die Aktie besitzt also Aufholpotenzial - insbesondere, da die Marktkapitalisierung auch schon mal über dem Wert der Immobilien lag. Und je größer die Lücke zwischen Börsenwert und NAV, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass der Kurs dem NAV in einem gewissen Abstand folgt. Das gilt speziell für die Berliner, da der Portfoliowert auch ohne Zutun der Firma gute Chancen auf Zugewinne hat. Denn über die Hälfte der 451 Büro-, Einzelhandels- und Hotelimmobilien befindet sich in Berlin. Der Konzern profitiert damit vom boomenden Immobilienmarkt der Hauptstadt. Allein im vergangenen Quartal verzeichnete die TLG, die 2011 vom Bund an den USFinanzinvestor Lonestar und von dort an die Börse ging, so einen Buchgewinn von über 20 Millionen Euro.
Doch die gute Marktentwicklung ist ein zweischneidiges Schwert. So muss das Unternehmen auf der anderen Seite immer mehr für neue Immobilien ausgeben, während die Qualität der Objekte zu sinken droht. Die jüngsten Zukäufe etwa haben teilweise Mietlaufzeiten von vier Jahren und weniger und liegen deutlich unter dem Portfolioschnitt von 7,2 Jahren.
Finkbeiner sieht darin jedoch alles andere als einen Nachteil: "Gewisse Käufergruppen würden Objekte mit Mietlaufzeiten von drei Jahren oder weniger erst gar nicht anfassen, wir schon. Das ist unser Geschäftsmodell, dafür haben wir über 100 Mitarbeiter, sind vor Ort, finden attraktive Kaufchancen, managen unser Portfolio aktiv und erzielen Mietrenditen von aktuell 7,7 Prozent." Der TLG-Chef macht sich daher keine Sorgen, ausreichend gute Kaufobjekte zu finden, und spricht von einer gut gefüllten Pipeline. Für weitere Zukäufe hat er derzeit 100 Millionen Euro in der Kasse und plant in der zweiten Jahreshälfte, neue Kredite über weitere 100 Millionen und mehr aufzunehmen.
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Kaufen für das Jahresziel
Auch mit Blick auf das Jahresziel, die FFO um mehr als zehn Prozent zu verbessern, ist Finkbeiner daher optimistisch. "Können wir unsere Zukäufe dieses Jahr weiter steigern, sollten wir die FFO merklich über zehn Prozent steigern können." Der jüngste Rücksetzer im Aktienkurs bietet daher eine gute Einstiegschance, da der Kursabstand zum NAV fast wieder auf dem Niveau des Börsengangs liegt, während die Zukäufe die Mieteinnahmen und den Portfoliowert steigern. Allerdings ist Lonestar noch mit über 18 Prozent beteiligt und darf Ende Juli erneut Anteile verkaufen. Vorsichtige Naturen warten diesen Zeitpunkt vor einem Engagement noch ab.
