BÖRSE-ONLINE: Inwiefern beeinträchtigt die Krise rund um die Ausbreitung des Corona-Virus das Geschäft von UBM?
Thomas G. Winkler: Die Auswirkungen der Pandemie auf unsere Geschäftstätigkeit können aufgrund der dynamischen Entwicklungen aktuell noch nicht ausreichend beurteilt werden. Positiv wirkt unser relativ ausgewogenes Portfolio - dieses umfasst auch 40 Prozent Wohnimmobilien, wo wir den geringsten Einfluss erwarten. Aktuell ist der Transaktionsmarkt zum Erliegen gekommen, auch über die nächsten Monate kann es zu einer Verschiebung von Transaktionen kommen. Daher müssen wir auf alle Eventualitäten vorbereitet sein. Wir haben bereits eine Reihe von Maßnahmen umgesetzt - unsere Priorität gilt hier aktuell der Gesundheit unserer Mitarbeiter und der Liquiditätssicherung.

Was bedeutet das für die Aktie?
Die UBM-Aktie hat seit Jahresbeginn knapp 40 Prozent an Wert eingebüßt. In Ausnahmesituationen neigt der Markt zu Übertreibungen, insbesondere bei marktengen Titeln. Zum doch sehr deutlichen Rückgang hat sicher auch unsere starke Positionierung in der Hotelentwicklung beigetragen. Unser Szenario ist dennoch eher nüchtern: Es wird es zu einer globalen Rezession kommen. Diese ist bedingt durch die Unterbrechung der Lieferkette. Auch bei uns standen kurzzeitig vereinzelt Baustellen still, laufen nun aber alle wieder. Um das Virus zu bekämpfen, haben die Zentralbanken die Geldschleusen geöffnet und es gibt Konjunkturprogramme. UBM kann von dem weiterhin schwachen Zinsumfeld profitieren

Und wie?
Die Tendenz geht derzeit weiter hin zu Negativzinsen. Da stellt sich die Frage: Worin investiert man am besten? Eine Asset-Klasse, die immer noch Aufholbedarf hat, ist das Geschäft mit Immobilien. Es wird erwartet, dass es durch diese verstärkte Nachfrage und das nicht skalierbare Angebot zu einem weiteren Schrumpfen der Renditen für Immobilien-Anleger kommt, wobei gleichzeitig ihr Risikoaufschlag zunimmt. Das könnte die Immobilienaktien beflügeln, wenn sich die erste Verunsicherung gelegt hat und der Markt wieder rationaler reagiert. Zudem können sich durch eine raschere Erholung nach drei bis vier Quartalen auch Chancen eröffnen, da liquiditätsstarke Unternehmen wie UBM von Marktbereinigungen in der Branche profitieren könnten.

Die Zahlen, die UBM Ende November vorgelegt hat, machen Mut für die anstehenden Jahreszahlen. Können Sie uns hier schon einen Vorgeschmack geben?
Wir haben Anfang des vergangenen Jahres gesagt, dass wir das Rekordjahr 2018 wiederholen wollen. Getragen vom Rückenwind, der die Branche unterstützt, konnten wir schon zur Jahresmitte bekanntgeben, dass wir 2018 sogar übertreffen werden. Wir haben einen Nettogewinn von 47 bis 50 Millionen Euro prognostiziert und die Erwartungen für den Vorsteuergewinn auf 65 Millionen Euro angehoben. Ich gehe davon aus, dass wir mindestens diese Zahlen abliefern. Dieses Ergebnis schafft Reserven für die Zukunft. Wir verfügen über liquide Mittel von mehr als 200 Millionen Euro. Ein vergleichsweise hoher Wert, der uns die nötige Flexibilität gibt, Verschiebungen auszugleichen. Unser konsequenter Fokus auf Risikominimierung zahlt sich nun aus. Alle Hotel- und Büroimmobilien, die 2020 fertiggestellt werden, wurden forward verkauft. Das bedeutet, dass wir die Projekte noch vor dem tatsächlichen Baubeginn weiterverkauft haben. Auch die Verkaufstätigkeit der Wohnimmobilien ist bei den meisten Objekten weit fortgeschritten. Denn bei anhaltender Unsicherheit werden wir einen längeren Atem benötigen.

Wie steht es dann um die Dividende?
Wir wollen unsere Aktionäre an der erfolgreichen Unternehmensentwicklung laufend teilhaben lassen. Wir berücksichtigen bei der Dividendenausschüttung aber sowohl die historische Entwicklung als auch die künftige Ertragserwartung. Wir blicken auf ein Rekordjahr zurück und haben herausfordernde Zeiten vor uns - hier gilt es die richtige Balance zu finden.

Deutschland ist Ihr wichtigster Markt. Wie schätzen Sie diesen ein?
Deutschland hat sieben A-Städte. UBM ist in fünf davon vertreten: München, Frankfurt, Berlin, Hamburg und in Düsseldorf. Diese Metropolstädte werden immer noch von einem Aufholbedarf geprägt. In Frankfurt hieß es immer, dass es eine Million Quadratmeter leerstehende Büros geben muss, die aufgrund der hohen Nachfrage nach modernerem Büroraum nicht nachvermietet werden. Dennoch wurde dieser Leerstand 2019 auf die Hälfte reduziert. Vielleicht sehen wir jetzt aufgrund der aktuellen Krise eine unmittelbare Zurückhaltung in der Nachfrage. Der Megatrend Urbanisierung wird die Nachfrage aber wieder unterstützen, sei es Büro- oder Wohnraum und mittelfristig auch wieder Hotel. Es ist nur eine Frage der Zeit.

Einen Wandel gibt es auch im Bereich Wohnen. Zuletzt wurde berichtet, dass Mieten erstmalig seit Jahren wieder günstiger werden. Wohnimmobilien zu kaufen wird hingegen teurer. Wohin geht die Reise?
Wir sehen hauptsächlich, dass die Eigentumspreise stetig gestiegen, aber die Mieten nicht in diesem Maß nachgezogen sind. Deshalb werden in Zukunft wohl mehr als ein Viertel des verfügbaren Einkommens für Wohnen verwendet. Für Londoner ist es beispielsweise ganz normal, die Hälfte des verfügbaren Einkommens für Miete auszugeben. Wir haben im Moment 3.500 Wohnungen in Entwicklung. UBM ist in diesem Bereich ebenso stark aufgestellt wie in der Hotel-Entwicklung. Natürlich müssen diese Zahlen in der aktuellen Situation neu bewertet werden. Das grundsätzliche Thema der Knappheit von Wohnraum in den Städten wird jedoch bleiben.

Wie kann das behoben werden?
Aufgrund der Langfristigkeit des Geschäfts ist ein solcher struktureller Nachfrageüberhang nicht in kurzer Zeit zu bereinigen. Wir sehen das sowohl in München, Frankfurt, Hamburg wie auch in Berlin. Allerdings sind hier internationale Investoren durch die politische Diskussion um den Mietendeckel sehr stark verunsichert - obwohl die Regelung Neubauten gar nicht betreffen soll.

Inwieweit betrifft Sie als Immobilienentwickler die Regelung überhaupt?
Da wir keine Bestandshalter sind, sondern die Immobilien entwickeln und verkaufen, betrifft uns der Berliner Mietendeckel nicht direkt. Generell halte ich die Thematik rund um den Mietendeckel für schwierig. Denn das einzige, was einem Nachfrageüberhang entgegenwirken kann, ist mehr Angebot - also Wohnungen. Deshalb geht die aktuelle Diskussion meiner Meinung nach an der Sache vorbei.

Die Baukosten sind hoch und die Mietpreise werden teils gedeckelt. Wie reagieren Sie darauf?
Das stimmt, die Baukosten sind in der Vergangenheit enorm gestiegen. Sie lagen über der normalen Inflationsrate und damit auch über der Einkommenssteigerung des Einzelnen. Auch die Grundeinstiegskosten haben deutlich zugelegt.
Deshalb wollen wir gezielt unsere Stärken ausspielen. Verlässlichkeit ist hier ein ganz wichtiger Punkt: Wenn man als Entwickler auch Konkurrenten ein guter Partner ist, kann gerade bei großen Projekten die Verantwortung geteilt werden.
Eine weitere Stärke ist, dass wir uns über den Kapitalmarkt refinanzieren können und damit im Vergleich günstigere Finanzierungskosten haben. Das fließt natürlich in die Gesamtkostenrechnung eines Projekts mit ein. Im November haben wir beispielsweise eine Anleihe mit 2,75 Prozent begeben. Dieses Geld können wir als Eigenkapital in die Projekte stecken. Da haben wir einen Wettbewerbsvorteil gegenüber Konkurrenten, die nicht an den Kapitalmarkt gehen können.

Vergangenes Jahr sprachen Sie davon, dass der finanzielle Spielraum, über den UBM verfügt, "durch forcierte Investitionen genutzt werden soll". Was haben Sie genau geplant?
Ein gutes Beispiel hierfür ist der FAZ-Tower, der derzeit entwickelt wird. So mussten wir die Finanzierung nicht erst aufwändig überprüfen, bevor wir in ein solches Projekt einsteigen, sondern konnten anhand der verfügbaren Mittel direkt erkennen, ob das Großprojekt machbar ist. Allein im vergangenen Jahr hatten wir ständig über 200 Millionen Euro Liquidität vor uns hergeschoben, um bei solchen Gelegenheiten zugreifen zu können. Aktuell sind Akquisitionen kein Thema. Denn derzeit ist der umsichtige Umgang mit unserer vergleichsweise hohen Liquidität oberstes Gebot - denn dies schafft einen langen Atem. Unser Anspruch ist es, für möglichst alle Szenarien gerüstet zu sein.

UBM ist in den Asset-Klassen Hotel, Büro und Wohnen aktiv. In welchem Bereich ist der Bedarf am größten?
Die Antwort auf diese Frage liegt in der Zukunft: Wo wird der Bedarf am größten sein? Unsere Aufteilung beträgt aktuell etwa 40 Prozent Hotel-Entwicklung, 40 Prozent Wohnen und 20 Prozent Büro. Diese Aufteilung rührt unter anderem daher, dass im Bereich Wohnen das Risiko relativ gering, der Bedarf aber sehr groß ist. Wenn sich die erste Verunsicherung auf den Märkten gelegt hat, werden wir die Lage neu bewerten. Aktuell gilt unsere Aufmerksamkeit, der konsequenten Abarbeitung der bereits im Bau befindlichen und bereits finanzierten Pipeline.

Hält der Bauboom noch an?
Wir denken, dass die Zinsen auf absehbare Zeit niedrig bleiben. Aktuell sieht es so aus, als ob sie noch weiter sinken. Wie gesagt, ein wahrscheinlich über Jahre tiefbleibendes Zinsniveau könnte den Mangel an Investitionsalternativen verschärfen und die Nachfrage nach Immobilien erhöhen. Somit könnte der Bauboom noch weiter anhalten.

Wie wären Sie für den Fall einer Flaute vorbereitet?
Wir setzen schon seit Jahren auf Forward-Verkäufe, auch als noch niemand mit einer Unterbrechung des Immobilienbooms gerechnet hat. Das bedeutet, dass wir manche Projekte schon bei Baubeginn verkaufen - also 24 bis 36 Monate vor Fertigstellung. Viele haben in der Vergangenheit gemeint, das grenzt schon fast an Schizophrenie, dass wir zwar an eine weiterhin positive Entwicklung glauben, die Projekte aber trotzdem schon bei Baubeginn verkaufen. Denn damit entgeht uns ja die positive Preisentwicklung der zwei bis drei Jahre bis Projektabschluss. Ein Beispiel hierfür ist das Zalando-Headquarter, das wir für 196 Millionen Euro an einen südkoreanischen Investor verkauft haben - eine zu hohe Summe nach der Ansicht vieler. Dieser Investor hat das Projekt aber noch vor Fertigstellung für 230 Millionen Euro weiterverkauft. Das hätten wir vermutlich auch tun können. Wir haben aber versucht - für den Fall eines Abschwungs - das Risiko abzusichern. Auch wenn wir damit einen Teil des möglichen Gewinns auf dem Tisch liegen lassen. Diese Strategie zahlt sich nun eindeutig aus. Alle Büro- und Hotelprojekte, die 2020 fertig gestellt werden, sind bereits forward verkauft. Das schafft die Flexibilität, um durch die aktuell schwierige Lage durch zu tauchen und uns konsequent auf verschiedene Szenarien vorzubereiten.