Der börsennotierte Immobiliensektor ist aus Sicht der Baader Bank weiterhin in guter Verfassung. Die in fast allen Teilbereichen zu beobachtenden Marktbedingungen und das Niedrigzinsumfeld unterstützten den Sektor, heißt es in einer Studie. Der EPRA Deutschland Index entwickele sich auch in diesem Jahr besser als der Gesamtmarkt.

Letztlich könne sich der Sektor zwar auch der allgemein vorherrschenden Volatilität an den Aktienmärkten nicht entziehen, die sich aus politischen Risiken (Italien, Brexit, große Koalition in Deutschland), Handelskriegsrisiken und Zinsängsten ergeben. Man geht aber dennoch davon aus, dass die wirtschaftlichen Schlüsselfaktoren (zum Beispiel Arbeitslosenquote, Lohnerhöhungen) in Deutschland auch im nächsten Jahr relativ robust bleiben werden. Ein möglicher globaler Abschwung würde bedeuten, dass sich sowohl die inflationären Trends als auch die Zinsängste wieder entspannen.

Deshalb setzt man darauf, dass das Zinsniveau als einer der Haupttreiber des Sektors tendenziell stabil oder künftig vielleicht sogar wieder etwas niedriger als aktuell sein wird. Als weitere Pluspunkte kämen eine Reihe von strukturellen Faktoren hinzu, wie die seit mehr als einem Jahrzehnt relativ geringe Zahl an Neubauten, der Mangel an bezahlbarem Wohnraum, niedrige Leerstands-Raten, ein anhaltender Urbanisierungstrend, höhere Liquidität des deutschen Transaktionsmarktes (wichtig für ausländische Investoren) und eine steigende Gewichtung von Immobilien bei der Asset Allokation von Pensionskassen oder Versicherungsgesellschaften.

Insgesamt sind die Analysten bei der Baader Bank unverändert zuversichtlich gestimmt für die weiteren Kursaussichten der Aktien aus dem Sektor. Vier Titel stellt man dabei als besondere Favoriten vor. Zwei davon stammen aus dem Wohnimmobiliensektor und zwei aus dem Büroimmobiliensektor. Wir stellen das Quartett auf den nachfolgenden Seiten näher vor.

Auf Seite 2: Aroundtown

Aroundtown-Aktie

Einer der Favoriten unter den in Deutschland aktiven Immobilienkonzernen ist Aroundtown, Hier bewegt sich das Kursziel bei 8,80 Euro. Gemessen an aktuellen Kurs von 7,335 Euro ergibt sich daraus ein Anstiegspotenzial von 20 Prozent. Wobei anzumerken ist, dass die Baader Bank Aroundtown als einen der beiden Favoriten aus dem Büroimmobiliensektor führt. Das Unternehmen hat aber auch Aktivitäten im Wohnimmobilienbereich.

Das Kursziel für den Titel hat man im September von 7,30 Euro erhöht. Die Analysten bezeichneten die Aktie als eine der attraktivsten Wachstumsstorys unter den beobachteten Immobilienunternehmen. Grundlage für diese Einstufung seien nicht nur Zukäufe, sondern auch das Wachstum der Mieterlöse.

Im ersten Halbjahr habe das Unternehmen die Mieteinnahmen flächenbereinigt um 4,6 Prozent gesteigert. Aroundtown habe erneut starke Bewertungsgewinne erzielt und schon im ersten Halbjahr die Gesamtjahresschätzung annähernd erreicht.

Im gleichen Zeitraum habe die Gesellschaft Immobilien im Wert von 1,4 Milliarden Euro erworben und verfüge über eine weiterhin gut gefüllte Pipeline sowie eine "Kriegskasse" von immer noch eine Milliarde Euro. Der aktuelle Schwerpunkt der Akquisitionspipeline liege auf Büro- und Hotelimmobilien. Während der Leerstand im aktuellen Portfolio bereits auf rund neun Prozent gesunken sei, bewege sich das Ziel bei Neuerwerbungen bei 15-20 Prozent, was die Chance auf mittelfristige Verbesserungen eröffne.

Für 2018 bis 2020 erwarten die Analysten eine jährliche Gesamtrendite von 21 Prozent, gespeist aus Dividenden und Wertzuwächsen. Der Vorstand habe zuletzt in Aussicht gestellt, dass sich das deutliche Wachstum auch in Zukunft fortsetzt. Eine Kombination aus hohem Investitionsvolumen, gestützt durch eine starke Bilanz und vier bis fünf Prozent an flächenbereinigten Mietwachstum p.a., werde zu einem starken Wachstum sowohl bei operativen Gewinn als auch bei Nettoinventarwert führen.

Die 39-prozentige Beteiligung an Grand City Properties sei strategisch ausgerichtet und führe zu stabilen Cashflows und Dividenden. Die Kapital- und Finanzierungsstruktur bleibe eine der wesentlichen Stärken des Unternehmens und sichert das Geschäftsmodell für die Zukunft. Der aktuelle Abschlag auf den für 2019 geschätzten Nettoinventarwert betrage 20 Prozent und würde sich auch auf Höhe des genannten Kursziel noch immer auf rund fünf Prozent belaufen.

Charttechnik

Der Aktienkurs von Aroundtown ist von Oktober 2015 bis September 2018 von 3,68 Euro auf 7,85 Euro gestiegen. Der Titel hat sich somit locker mehr als verdoppelt. Seit Juni steckt der Titel aber in einer Konsolidierung. Derzeit ist diese Seitwärtsbewegung aber tendenziell eher als trendbestätigend einzustufen, die Chance auf eine Wiederaufnahme des vorangegangenen Aufwärtstrends scheint jedenfalls intakt zu sein.

Profil

Aroundtown SA ist ein Immobilienunternehmen, das sich auf Objekte in Deutschland und den Niederlanden spezialisiert hat. Aroundtown investiert in Gewerbe- und Wohnimmobilien mit guter Wertentwicklung. Ein Großteil der Immobilien befindet sich in Berlin, NRW, Frankfurt und München, sowie in anderen Großstädten in Deutschland und den Niederlanden. Die Gewerbeimmobilien werden von AT gehalten, darüber hinaus hält das Unternehmen bedeutende Anteile an Grand City Properties S.A., welches sich hauptsächlich auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt konzentriert.

Auf Seite 2: Dream Global Real Estate Investment Trust

Dream Global Real Estate Investment Trust-Aktie

Als zweiten Favoriten aus dem Büroimmobilien-Segment streicht die Baader Bank die Anteilsscheine von Dream Global Real Estate Investment Trust heraus. Das Kursziel hat der zuständige Analyst Andre Remke auf 10,70 Euro taxiert. Gemessen an der aktuellen Notiz von 8,98 Euro lässt das 19,15 Prozent Luft nach oben.

Dieser aus Kanada stammende REIT habe als Vorzüge einen schnell wachsenden Büroimmobilienbestand in Deutschland und in den Niederlanden zu bieten. Positiv zu werten sei auch die gute Erfolgsbilanz bei der Kapitalrückgewinnung und beim Mieterrisikomanagement.

Die Verantwortlichen fokussierten sich darauf, den operativen Gewinn zu steigern und die monatlich ausgeschütteten Dividenden zu erhöhen. Für den Wert spreche ansonsten auch noch ein starkes Marktumfeld.

Bei einer kürzlich erfolgten Präsentation des Unternehmens seien die wichtigsten Erkenntnisse gewesen, dass Dream Global REIT über ein hochwertiges kommerzielles (94 Prozent Büro, sechs Prozent Industrie) Portfolio im Wert von 3,1 Milliarden Euro verfügt. Das Ziel sei es, die bevorzugte Plattform für Investoren in westeuropäische Büroimmobilien zu werden. Die Total-Return-Strategie auf risikoadjustierter Basis habe seit Beginn des Jahres 2012 eine Rendite von 14 Prozent pro Jahr geliefert.

Was den Geschäftsausblick angehe, rechne das Unternehmen mit einem Wachstum beim operativen Gewinn zwischen fünf und sieben Prozent, was die Baader Bank auch unter Berücksichtigung der Akquisitionen im Anschluss an die Kapitalerhöhung von 131 Millionen Euro im Juni als erreichbar unterstellt. Man verfüge über eine gut gefüllte Pipeline sowie über zusätzliches Wertschöpfungspotenzial.

Die Gesellschaft erwerbe bevorzugt handverlesene Vermögenswerte und achte dabei darauf, die Zahlung zu hoher Preise zu vermeiden. Die kürzlich erworbenen Vermögenswerte stammen von liquidierten offenen Fonds sowie von privaten Investoren. Bevor die nach wie vor attraktiven Dividendenausschüttungen erhöht würden, stehe ein weiterer Abbau der Verschuldung auf der Agenda.

Von 2018 bis 2020 sei gemessen am Nettoinventarwert und der Dividende eine Wertschöpfung von 12,8 Prozent p.a. drin. Nach dem jüngsten Kursrückgang handele der Titel mit einem Abschlag von rund zehn Prozent auf den für 2019 geschätzten Nettoinventarwert und biete eine Dividendenrendite von mehr als sechs Prozent. Konkret sieht man den Nettoinventarwert von 2017 bis 2020 von 8,33 Euro auf 10,29 Euro steigen. Die Dividende soll gegenüber den für 2017 gezahlten 0,55 von 2018 bis 2020 um jeweils einen Cent je Aktie steigen.

Charttechnik

Der Aktienkurs von Dream Global hat von November 2016 bis September 2018 mit einem Anstieg von 5,95 Euro auf 10,30 Euro ein Plus von Prozent verbucht. In den vergangenen Wochen ist der Titel aber auf Korrekturkurs eingeschwenkt und aktuell geht es darum, die bisher so viel versprechende charttechnische Ausgangslage nicht zu verspielen. Ob das gelingt, ist derzeit aber noch völlig offen.

Profil

Dream Global REIT ist ein offener Immobilienfonds mit Sitz in Kanada, der Investoren die Möglichkeit bietet, ausschließlich außerhalb Kanadas in gewerbliche Immobilien zu investieren. Das Portfolio von Dream Global REIT im Wert von rund drei Milliarden Euro bestand zum Stichtag 30. Juni 2018 aus 243 Projekten mit rund 19,3 Millionen Quadratfuß Mietfläche an Büro-, Industrie- und gemischt genutzten Immobilien in Deutschland, den Niederlanden, Österreich und Belgien. Wobei sich rund 73 Prozent der Vermögenswerte in Deutschland befanden und 21 Prozent in den Niederlanden.

Auf Seite 2: Deutsche Wohnen

Deutsche Wohnen

Im Bereich der Wohnimmobilien ist für die Baader Bank die Deutsche Wohnen eine der beiden Hauptfavoriten. Die Kaufempfehlung ist mit einem Kursziel von 46,00 Euro versehen. Gemessen am aktuellen Kurs von 40,37 Euro verspricht das im Falle einer Zielerreichung einen Anstieg von knapp 14 Prozent.

Nach dem besser als erwartet ausgefallenen operativen Gewinn von Deutsche Wohnen im ersten Halbjahr und der Bestätigung der Unternehmensprognose für das Gesamtjahr bekräftigten die Analysten ihre Kaufempfehlung. Das Unternehmen habe sich auf den Kauf von 30 Pflegeimmobilien geeinigt. Der Kaufpreis dürfte bei etwa 680 Millionen Euro liegen. Nach der Integration sollte sich die erwartete EBITDA-Rendite um fünf Prozent bewegen.

Grundsätzlich betrachtet hebt man die starke Portfoliobasis von rund 160.000 Wohneinheiten hervor, wobei sich davon rund 77 Prozent in Berlin und damit dem gut laufenden Immobilienmarkt in der deutschen Hauptstadt befinden. Zuversicht schöpft man aus dem unterstellten anhaltend starken flächenbereinigten Mietwachstum.

Bei den Mieten gebe es ein Erhöhungspotenzial von im Schnitt mehr als 30 Prozent und von 2018 bis 2020 sollte es möglich sein, einen Shareholder Value von 9,3 Prozent p.a. zu generieren, wobei sich dieser aus der Steigerung des Nettoinventarwertes in Verbund mit den Dividendenzahlungen errechnet.

Konkret sieht man den Nettoinventarwert von 2017 bis 2020 von 35,74 Euro auf 44,09 Euro steigen. Gemessen am geschätzten Nettoinventarwert von 39,34 Euro für 2019 notiere der Titel aktuell zwar etwas höher, das sei angesichts der Rahmendaten aber gerechtfertigt. Bei der Dividende kalkuliert man nach den für 2017 geleisteten Ausschüttungen für 2018 bis 2020 mit folgenden Zahlungen: 0,87, 0,92 und 0,96 Euro je Anteilsschein.

Charttechnik

Nach einer steilen Talfahrt in den Krisenjahren 2007 und 2008 ging es mit den Kursen bei Deutsche Wohnen ebenso rasant wieder bergauf. Von November 2008 bis August 2018 steht ein Anstieg von 2,27 Euro auf 43,75 Euro zu Buche. Der dabei aufgebaute langfristige charttechnische Aufwärtstrend ist trotz der jüngsten leichten Korrekturbewegung auch weiterhin intakt

Profil

Die Deutsche Wohnen ist eine der führenden börsennotierten Immobiliengesellschaften in Deutschland und Europa, deren operativer Fokus auf der Bewirtschaftung und Entwicklung ihres Portfolios, mit dem Schwerpunkt auf Wohnimmobilien liegt. Der Bestand umfasste zum 30. Juni 2018 insgesamt 163.942 Einheiten, davon 161.468 Wohneinheiten und 2.474 Gewerbeeinheiten. Die Deutsche Wohnen ist im MDAX der Deutschen Börse gelistet und wird zudem in den wesentlichen Indizes EPRA/NAREIT, STOXX(R) Europe 600 und GPR 250 geführt.

Auf Seite 2: LEG Immobilien

LEG Immobilien-Aktie

Der zweite Favorit aus dem Wohnimmobiliensektor und der insgesamt vierte Favorit aus dem deutschen Immobiliensektor allgemein heißt für die Baader Bank LEG Immobilien. Hier bewegt sich das Kursziel bei 110,00 Euro. Das heißt, die Analysten halten bei einem aktuellen Kurs von 96,66 Euro einen Anstieg von 13,8 Prozent für möglich.

Mitte September hatten die Analysten auf den damals zu registrierenden Kursanstieg mit einer Erhöhung des Kursziels von bisher 96,00 Euro reagiert. Die Bewertung des Portfolios signalisiere weiteres Aufwärtspotenzial, hieß es zur Begründung. Beim operativen Gewinn zeigte man sich außerdem zuversichtlich, dass das Unternehmen das obere Ende der eigenen Zielvorgabe erreichen kann.

Die Gesellschaft verfüge über ein Portfolio mit rund 130.000 Wohneinheiten in Nordrhein-Westfalen mit einem attraktiven flächenbereinigtem Mietwachstum. Dem Unternehmen sei von 2018 bis 2020 ein Shareholder Value aus einer Steigerung des Nettoinventarwert und einer Dividendenrendite von 10,4 Prozent p.a. zuzutrauen.

Mit der angekündigten Übernahme eines Portfolios von 3.750 Einheiten (Abschluss im vierten Quartal erwartet) zeige LEG, dass man in einem weiterhin wettbewerbsintensiven Transaktionsmarkt noch immer attraktive (6,7 Prozent Rendite) Chancen findet. Das bis 2021 angestrebte organische Mietwachstum von 3,0-3,5 Prozent sowie die erwarteten stabilen Kosten würden in den kommenden Jahren zu leicht steigenden EBITDA-Margen und einem Wachstum von mindestens 5-6 Prozent beim operativen Gewinn führen.

Nach der Wertsteigerung des Portfolios um vier Prozent im ersten Halbjahr gehen die Analysten davon aus, dass die aktuelle Bruttorendite von 5,7 Prozent weiter Luft nach oben lässt. Zu beachten sei in diesem Zusammenhang, dass der Wert des Dienstleistungsgeschäfts nicht im Nettoinventarwert enthalten ist. Daraus ergebe sich ein zusätzlicher Wert von vier bis sechs Euro pro Aktie.

Den Nettoinventarwert sieht man von 2017 bis 2020 von 83,81 Euro auf 102,39 Euro steigen. Für 2018 taxiert man ihn auf 94,54 Euro und somit leicht unter dem aktuellen Kurs. Für langfristig orientierte Anleger stelle das derzeitige Niveau aber dennoch eine interessante Einstiegsmöglichkeit dar. Bei der Dividende geht die Baader Bank von 2018 bis 2020 von Zahlungen von 3,57, 3,81 und 3,97 Euro je Aktie aus, nach 3,04 Euro im Vorjahr.

Charttechnik

Der Aktienkurs von LEG Immobilien kam von Juli 2013 bis August 2018 von 37,80 Euro auf 105,65 Euro voran. Die Notiz hat sich somit im genannten Zeitraum fast verdreifacht. So gesehen ist die jüngste Konsolidierungsbewegung sicherlich kein Beinbruch, sondern solange als normale Verschnaufpause zu werten, wie der langfristige Aufwärtstrend nicht verletzt wird. Diese verläuft derzeit bei gut 93,00 Euro und damit auf Höhe des kürzlich markierten Zwischentiefs von 93,40 Euro.

Profil

Die LEG Immobilien AG verwaltet Wohnimmobilien in Nordrhein-Westfalen. Zum Portfolio gehören rund 130.000 Mietwohnungen in Wohnsiedlungen und Stadtnähe mit dazugehörigen Garagen. Das Unternehmen ist neben der Immobilienverwaltung auch stark in die Modernisierung und Instandhaltung von eigenen und neu übernommenen Wohngebäuden involviert. Außerdem betreibt das Unternehmen ein aktives Quartiermanagement mit Angeboten zur Stadtteil-, Kultur- und Jugendarbeit. Im September 2015 wurde eine Grundsatzvereinbarung über einen Zusammenschluss mit der Deutschen Wohnen AG geschlossen.