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Wer aktuell die Kurslisten am deutschen Aktienmarkt durchforstet, dem fällt beim Blick auf die Mitglieder in den führenden lokalen Aktienindizes zweierlei auf: Erstens gibt es ziemlich viele Titel, bei denen die Chartbilder zu wünschen übrig lassen. Zweitens machen etliche Vertreter aus dem Immobiliensektor eine rühmliche Ausnahme. Denn in einigen Fällen kommen die Werte aus dieser Branche sogar mit frisch markierten Höchstkursen daher.
Erklären lässt sich das mit einem wieder gesunkenen Renditeniveau am Anleihemarkt, was die Aufnahme von Hypothekenkrediten begünstigt. Außerdem steht der deutsche Immobilienmarkt nach wie vor relativ solide dar. Darüber hinaus ist das Segment weniger betroffen von den leidigen Diskussionen über die möglichen negativen Folgen, die aus einem sich zuspitzenden Handelskrieg ergeben könnten.
Mit Zuversicht auf das Segment blicken auch die Analysten bei der UBS. In einer aktuellen Studie heißt es von Seiten der Schweizer Großbank, man sei weiter bullish gestimmt für deutsche Wohnimmobilien. Jedenfalls hätten die zuletzt veröffentlichten Daten gezeigt, dass der zugrunde liegende Markt weiterhin stark sei.
Die Wohnungspreise in Berlin seien im ersten Halbjahr 2018 um weitere 9,1 Prozent gestiegen. Die Kurse der in Deutschland börsennotierten Immobilienunternehmen seien zudem seit Jahresbeginn um zwölf Prozent nach oben geklettert. Gegenüber dem europäischen Vergleichsmaßstab stelle das einen Vorsprung von 800 Basispunkten dar.
Trotz dieser starken Entwicklung gestalteten sich die Bewertungskennzahlen nach wie vor anspruchslos. Dieser Schluss sei gerechtfertigt angesichts eines durchschnittlichen Abschlages von sechs Prozent auf den aktualisierten Nettoinventarwert und einer ungehebelten effektiven Verzinsung auf das eingesetzte Kapital von 5,8 Prozent.
Das strukturelle Wachstum von Mieten und Preisen halte unvermindert an und werde angetrieben von einer historisch niedrigen Leerstandquote von 2,5 Prozent. Zu sehen sei die Entwicklung auch vor dem Hintergrund eines anhaltenden Ungleichgewichtes zwischen Angebot und Nachfrage, einem Preisabschlag von 25 Prozent bei existierenden Objekten auf die Wiederbeschaffungskosten und einem strukturell steigenden Prozentanteil an Wohneigentum in der Bevölkerung. Die Analysten sehen vor diesem Hintergrund Sektor-weit ein ansehnliches Gesamtrenditepotenzial.
Auf den nächsten Seiten stellen wir fünf deutsche Wohnimmobilienaktien vor, welche die UBS mit einer Kaufempfehlung versehen hat. Das erwartete Performance-Potenzial aus Kursgewinnen und Dividenden bewegt sich bei diesem Werten bei bis zu 32 Prozent.
Auf Seite 2: LEG Immobilien
LEG Immobilien-Aktie
Als kaufenswert unter den deutschen Wohnimmobilienaktien stuft die UBS neuerdings auch LEG Immobilien ein. Das Kursziel beträgt 105 Euro, woraus sich nach den Kursgewinnen der vergangenen Tage bei einem aktuellen Kurs von 100,60 Euro nur noch ein kleines Anstiegspotenzial von 4,38 Prozent ergibt. Hinzu kommt eine geschätzte Dividendenrendite von 3,52 Prozent, die sich aus einer erwarteten Ausschüttung für 2018 von 3,54 Euro je Aktie errechnet. Addiert ergibt sich daraus eine Performance-Chance von 7,9 Prozent.
Die Schweizer Großbank UBS hat die Einstufung nach den am Freitag vorgelegten Halbjahreszahlen bestätigt. Die Kennziffern des Immobilienkonzerns hätten insgesamt nicht überrascht, schrieb Analyst Charles Boissier in einer Ersteinschätzung. Positiv wertete er den offenbar kurz bevorstehenden Zukauf von 3.750 Wohnungen vor allem im Ruhrgebiet.
Konkret legte der operative Gewinn aus dem laufenden Geschäft im Jahresvergleich Im zweiten Quartal um 11,7 Prozent auf 82,2 Millionen Euro zu. Im Gesamtjahr will der Vorstand des MDAX-Vertreters den operativen Gewinn weiter auf 315 bis 323 Millionen Euro steigern. Für 2019 ist eine weitere Verbesserung auf 338 bis 344 Millionen Euro anvisiert.
Allgemein heißt es von Seiten der UBS zu dem Titel bezüglich der Anlagestory, es handele sich um einen Immobilien-Spezialisten für Nordrhein-Westfalen, der von einem vertrauenswürdigen und diszipliniert agierenden Management geleitet werde. Ein impliziter Preis pro Quadratmeter von 1.207 Euro beim Immobilienbestand berge noch Potenzial nach oben.
Letzteres war auch der Grund, warum man den Titel jüngst trotz eines eher begrenzten Kurspotenzials auf Kaufen hochgestuft hat. Denn der genannte Quadratmeterpreis sei gemessen an den in der UBS-Datenbank enthaltenen Preisen für Portfoliotransaktionen selten geworden.
Zu den Risiken zähle es allerdings, dass die Neubewertung des Portfolios 2018 wieder hinter der des Gesamtmarktes zurückbleiben dürfte. Einige Anleger könnten das mit Enttäuschung aufnehmen.
Den Nettoinventarwert von im Vorjahr 82,20 Euro je Aktie taxiert die UBS für das laufende und die vier Folgejahre auf folgende Werte: 97,14 Euro, 105,61 Euro, 114,09 Euro, 123,33 Euro und 133,10 Euro. Die Dividenden-Schätzreihe für die Jahre 2019 bis 2022 sieht wie folgt aus: 3,84 Euro, 3,95 Euro, 4,09 Euro und 4,22 Euro.
Charttechnik
Das Chartbild bei den Aktien von LEG Immobilien gestaltet sich sehr ermutigend. Nachdem der Kurs von Juli 2013 bis Januar 2018 von 37,80 Euro auf 98,10 Euro gestiegen war, hatte sich in den vergangenen Monaten eine Korrekturbewegung durchgesetzt. Doch diese ist inzwischen ausgestanden, hat der MDAX-Wert doch zum Wochenauftakt mit 100,60 Euro ein neues Hoch markiert. Handelt es sich dabei um keinen Fehlausbruch, stellt das ein starkes prozyklisches Kaufsignal dar.
Profil
Die LEG Immobilien AG verwaltet Wohnimmobilien in Nordrhein-Westfalen. Zum Portfolio gehören rund 130.000 Mietwohnungen in Wohnsiedlungen und Stadtnähe mit dazugehörigen Garagen. Das Unternehmen ist neben der Immobilienverwaltung auch stark in die Modernisierung und Instandhaltung von eigenen und neu übernommenen Wohngebäuden involviert. Außerdem betreibt das Unternehmen ein aktives Quartiermanagement mit Angeboten zur Stadtteil-, Kultur- und Jugendarbeit. Für zirka 350.000 Bewohner in rund 130.000 Wohnungen agiert man als Vermieterin. Mit dem Erwerb ausgewählter Portfolios und dem Ausbau der Mehrwertdienstleistungen versucht die LEG ihre Wachstumsstrategie fortzusetzen.
Auf Seite 3: Deutsche Wohnen
Deutsche Wohnen-Aktie
Bei der Deutschen Wohnen hat die UBS das Kursziel im Zuge einer Kaufempfehlung auf 50,00 Euro festgezogen. Das heißt, bei diesem Immobilienwert aus dem MDAX besteht bei einem aktuellen Kurs von 42,04 Euro 18,93 Prozent Luft nach oben. Zusammen mit einer für 2018 erwarteten Dividendenzahlung von 0,87 Euro je Aktie, aus der sich eine Dividendenrendite von 2,07 Prozent ergibt, errechnet sich theoretisch eine Gesamtperformance von 21 Prozent.
Die Deutsche Wohnen biete eines der besten Wachstumsprofile gemessen an der Eigenkapitalrendite im intern beobachteten paneuropäischen Anlageuniversum auf, heißt es. Wobei diese Entwicklung getrieben werde von einem starken Fokus auf Berlin, wo man weiterhin ein überdurchschnittliches Preiswachstum prognostiziert.
Mit Blick auf die am 14. August 2018 erwarteten Quartalszahlen geht man davon aus, dass es mit dem Nettoinventarwert auf EPRA-Rechnungslegungsbasis um sieben Prozent auf 38,3 Euro je Aktie nach oben gegangen ist. Bei den Mieteinnahmen geht man von einem soliden Anstieg von sieben Prozent auf 391 Millionen Euro aus. Unter dem Strich erwartet man ein Wachstum des operativen Gewinns von neun Prozent auf 0,70 Euro je Aktie.
Zuletzt hat man die Schätzungen für den Nettoinventarwert angehoben, was sich wie folgt erklären lässt. Die Entwicklung der aktuellen Wohnungspreise zeige eine anhaltend gute Dynamik in Berlin. Im zweiten Quartal seien Portfolios für durchschnittlich 2.845 Euro pro Quadratmeter verkauft worden, was einer Prämie von 35 Prozent auf den Portfoliowert der Deutschen Wohnen zum aktuellen Aktienkurs entspreche.
Das Kursziel unterstellt 2.380 Euro pro Quadratmeter, weil ein Bewertungsabschlag wegen der 25 Prozent an Nicht-Berliner-Immobilien der Deutschen Wohnen sowie den eher vorstädtischen Standorten innerhalb Berlins für gerechtfertigt gehalten wird.
Konkret sieht die Schätzreihe beim Nettoinventarwert je Aktie für 2018 bis 2022 wie folgt aus: 43,25 Euro. 47,52 Euro. 51,71 Euro, 54,42 Euro und 57,19 Euro nach 35,71 Euro im Jahr 2017. Die Schätzungen für die Dividende je Aktie sehen nach den für das laufende Jahr erwarteten 0,87 Euro für 2019 bis 2022 die folgende Zahlungen vor: 0,96 Euro, 1,04 Euro, 1,07 Euro und 1,14 Euro.
Charttechnik
Nachdem der Aktienkurs der Deutschen Wohnen in den Jahren 2007 und 2008 starb abgesackt war, gelang anschließend ein glanzvolles Comeback. Die Notiz wurde dabei von November 2008 bis zum 27. Juli 2018 von 2,32 Euro auf 42,38 Euro nach oben gespült. Das heißt, das letztgenannte Rekordhoch ist noch ziemlich frisch und der langfristige charttechnische Aufwärtstrend folglich intakt.
Profil
Die Deutsche Wohnen ist eine der führenden börsennotierten Immobiliengesellschaften Deutschlands. Mittelpunkt der operativen Geschäftstätigkeit ist die Bewirtschaftung und Entwicklung des Portfolios, mit dem Schwerpunkt auf Wohnimmobilien. Die Gesellschaft hat ihren Sitz in Berlin. Die Betreuung der Mieterinnen und Mieter findet in den Service Points vor Ort statt. Das Netz der Service Points wird mit dem weiteren Wachstum des Unternehmens kontinuierlich ausgebaut. Das Portfolio umfasst derzeit insgesamt 163.200 Einheiten, davon 160.700 Wohneinheiten und 2.500 Gewerbeimmobilien.
Die Deutsche Wohnen Gruppe ist in den Segmenten Wohnungsbewirtschaftung, strategischer und operativer Verkauf sowie in dem Segment Pflege und Betreutes Wohnen tätig. Im Rahmen der Geschäftsstrategie setzt man den Fokus auf attraktive Wohnimmobilien in wirtschaftlich bedeutenden Regionen Deutschlands. Die Kernregionen befinden sich insbesondere im Großraum Berlin, im Rhein-Main-Gebiet, im Rheinland, in Dresden, in Hannover/Braunschweig sowie in weiteren wachsenden deutschen Metropolregionen.
Auf Seite vier: Grand City Properties
Grand City Properties-Aktie
Beim Mitfavoriten Grand City Properties, dessen Sitz sich zwar in Luxemburg befindet, die Aktien aber in Deutschland gelistet sind, hält die UBS einen Kursanstieg bis auf 28,0 Euro für möglich. Bei einer derzeitigen Notiz von 23,10 Euro verspricht das einen Anstieg von 21,21 Prozent. Bei einer für 2018 unterstellten Dividendenausschüttung von 0,79 Euro je Aktie ergibt sich zusammen mit der daraus resultierenden Rendite von 3,42 Prozent ein Gesamt-Performance-Potenzial von 24,63 Prozent.
Nach den Schätzungen der UBS wird das zugrunde liegende Immobilienportfolio des Unternehmens mit einem impliziten Quadratmeterpreis von 1.255 Euro und einem 18,5-fachen Nettokaltmietpreis bewertet. Diese Kennziffern seien immer noch mit einem Abschlag gegenüber den aktuellen Transaktionen für deutsche Portfolios im privaten Immobilienmarkt versehen, heißt es zur Begründung für die bestehende Kaufempfehlung.
Eine der zentralen Fragen rund um das Unternehmen sei es, wie stark der Leerstand in den nächsten Jahren reduziert werden kann. Bis zum Jahresende 2020 erwartet die UBS einen Rückgang um 120 Basispunkte. Man gesteht zwar ein, dass der Leerstandabbau in den vergangenen Berichtsperioden eher marginal gewesen sei, doch diese Entwicklung dürfte eher saisonal als strukturell bedingt gewesen sein.
Die UBS ist weiterhin zuversichtlich hinsichtlich der mittelfristigen Aussichten in Sachen Leerstandabbau. Man schätzt, dass der Marktleerstand in den Makrostandorten von Grand City 2,2 Prozent beträgt, so dass Grand City grundsätzlich engen Wohnungsmärkten ausgesetzt ist, in denen eine kontinuierliche Unterversorgung allen lokalen Vermietern, einschließlich Grand City, zugutekomme.
Eine andere Frage sei, wie viele Akquisitionsmöglichkeiten sich Grand City noch bieten. Das Modell der UBS berücksichtigt hier 100 Millionen Euro an Nettoakquisitionen pro Jahr bei einer durchschnittlichen Rendite von 6,0 Prozent. Es könnte ein Aufwärtsrisiko bestehen, da dies eine deutliche Verlangsamung im Vergleich zu den vergangenen Jahren bedeuten würde.
Was die am 17. August anstehenden Quartalszahlen angeht, erwartet die UBS einen Anstieg der Miet- und Betriebserträge um 13 Prozent auf 272 Millionen Euro, was Mietwachstum und Akquisitionen zu verdanken sein dürfte. Mit dem operativen Gewinn soll es gleichzeitig um 15 Prozent auf Millionen Euro nach oben gehen und je Aktie um 19 Prozent auf 0,60 Euro. Den Nettoinventarwert sieht man verglichen mit dem Vorquartal um fünf Prozent höher bei 22,10 Euro.
Charttechnik
Die Aktien von Grand City Properties können in ihrem noch kurzen Börsen-Dasein bisher auf eine starke Entwicklung zurückblicken. Für den Zeitraum von Januar 2013 bis heute steht ein Anstieg von 4,10 Euro auf 23,10 Euro zu Buche. Der Großteil des Anstiegs wurde dabei bis Ende 2015 eingefahren, bevor sich daran dann ein Seitwärtstrend anschloss. Doch daraus ist der Titel zuletzt mit neuen Höchstkursen nach oben ausgebrochen und das Chartbild gestaltet sich somit sehr positiv.
Profil
Grand City Properties ist ein Immobilienunternehmen mit dem Schwerpunkt auf Wohnimmobilien in Deutschland. Der Großteil des Wohnungsbestands befindet sich im bevölkerungsreichsten Bundesland Nordrhein-Westfalen, in Berlin sowie in weiteren bevölkerungsstarken Regionen. Das Unternehmen übernimmt alle Aspekte des Wohnungsankaufs und Wertsteigerungsmanagements und verfolgt eine Strategie des langfristigen Bestands, bei dem Teile des Portfolios, das aus über 86,000 Wohneinheiten besteht, nur bei überdurchschnittlichem Veräußerungsgewinn abgetreten werden.
Auf Seite 5: ADO Properties
ADO Properties-Aktie
Bei ADO Properties hält die UBS einen Kurs von 65,00 Euro für angemessen. Das heißt, man traut dem auf den Berliner Immobilienmarkt fokussierten Unternehmen bei einem aktuellen Kurs von 50,40 Euro einen Anstieg von 28,97 Prozent zu. Bei der Dividende je Aktie sollen laut der Schätzung 0,80 Euro für 2018 herausspringen. Das wäre gleichbedeutend mit einer Dividendenrendite von 1,59 Prozent. Damit ergibt sich ein Gesamtperformance-Potenzial von 30,56 Prozent.
Im Vorfeld der für den 15. August angekündigten Quartalszahlen heißt es, das Unternehmen habe den Portfoliowert bereits auf 3,82 Milliarden Euro taxiert. Bei der UBS geht man davon aus, dass dies mit rund 300 Millionen an Neuakquisitionen in Zusammenhang steht und mit 200 Millionen Euro (oder 6,3 Prozent) an Neubewertungen. Das entspreche einem Anstieg des Nettoinventarwertes um zehn Prozent für die ersten sechs Monate auf 49,5 Euro. In der zweiten Jahreshälfte rechnet man dann mit einem weiteren Anstieg um 7,9 Prozent.
Das Geschäft sollte sich ansonsten weiterhin gut entwickeln haben. Prognostiziert wird ein Anstieg der Nettokaltmiete um 27 Prozent gegenüber dem Vorjahr auf 65 Millionen Euro, getrieben durch Akquisitionen, und ein starkes Mietpreiswachstum von fünf Prozent. Den operativen Gewinn schätzt man 26 Prozent auf 33,7 Millionen Euro oder auf umgerechnet 0,76 Euro je Aktie.
Wie es weiter heißt, belaufe sich der Verkehrswert des ADO-Portfolios pro Quadratmeter derzeit auf 2.185 Euro. Der Zeitwert im ersten Halbjahr dürfte sich bei 2.320 Euro bewegen und im zweiten Halbjahr 2.500 Euro erreichen. Der aktuelle Aktienkurs unterstelle 2.250 Euro pro Quadratmeter und das UBS-Kursziel von 55 Euro 2.490 Euro pro Quadratmeter. Obwohl das nicht vollständig vergleichbar sei, wird angemerkt, dass der jüngste Kauf des KauriCAB-Portfolios durch Blackstone sich bei Kaufpreis nahe an 3.500 Euro pro Quadratmeter bewegte und ganz allgemein sei zu hören, dass es in der Hauptstadt eine Knappheit an interessanten Investitionsobjekten gebe.
Den Nettoinventarwert für 2018 sieht die UBS bei 52,40 Euro je Aktie nach 45,10 Euro. Für 2019 und 2020 rechnet man dann mit 57,33 Euro und 64,50 Euro. Für 2021 und 2022 bewegen sich die Schätzungen sogar bei 70,63 Euro und bei 79,66 Euro je Anteilsschein. Die Dividende soll 2019 von 0,80 auf 0,90 Euro steigen. Für die drei Jahre danach kalkuliert man mit Zahlungen von 1,01 Euro. 1,11 Euro und 1,17 Euro.
Charttechnik
Die Entwicklung der Aktie von ADO Properties kann sich sehen lassen. Schließlich ist es seit dem zu Notierungen von 20,00 Euro erfolgten Börsengang am 22. Juli 2015 gelungen, den Kurs auf 50,45 Euro nach oben zu schrauben. Das zuletzt genannte Kurshoch stammt vom 10. August, so dass der charttechnische Aufwärtstrend uneingeschränkt Bestand hat.
Profil
ADO Properties ist ein luxemburgisches, ausschließlich in Berlin tätiges Immobilienunternehmen. Man betreut eigene Wohnungen in fast allen Berliner Bezirken. Das Ziel lautet, den Wohnungsbestand kontinuierlich auszubauen. Der Immobilienbestand umfasst derzeit rund 24.000 Wohn- und Gewerbeeinheiten, vorwiegend im Herzen Berlins. Damit zählt man sich zu den großen Immobilieneigentümern in der Hauptstadt. In den vergangenen Jahren wurde kontinuierlich in die Modernisierung der Immobilien investiert.
Auf Seite 6: Vonovia
Vonovia-Aktie
Bei Vonovia kann sich die UBS einen Kursanstieg bis auf 55,00 Euro vorstellen. Dem DAX-Vertreter trauen die zuständigen Analysten somit gemessen am aktuellen Kurs von 42,66 Euro einen Anstieg von 28,93 Prozent zu. Hinzu kommt eine für 2018 erwartete Dividendenausschüttung von 1,44 Euro. Das verspricht eine Dividendenrendite von 3,38 Prozent und eine Gesamtperformance von 32,31 Prozent.
Vorausschauend auf die für den 31. August angekündigten neuen Geschäftszahlen heißt es, die übernommenen Assets von Victoria Park würden erstmals in der Bilanz der Gesellschaft konsolidiert. Das erworbene Portfolio bewege sich nur bei vier Prozent der gesamten Vonovia-Anlageliegenschaften und habe daher nur begrenzte Auswirkungen auf den Nettoinventarwert und den operativen Gewinn je Aktie.
Beim bestehenden Portfolio rechnet man mit einem Kapitalwachstum von 6,5 Prozent im ersten Halbjahr und weiteren 5,6 Prozent im zweiten Halbjahr. Neubewertung und Betriebsergebnis sollten den Nettoinventarwert je Aktie ohne Goodwill seit dem Ende des Geschäftsjahres 2017 um acht Prozent auf 41,7 Euro erhöht haben. Zudem gehen die Analysten davon aus, dass die Nettokaltmiete aufgrund des Wachstums der Marktmieten und der erstmaligen Konsolidierung der Buwog-Gewinn- und Verlustrechnung im zweiten Quartal um acht Prozent auf 902 Millionen Euro gestiegen sein wird.
Der operative Gewinn je Aktie dürfte sich außerdem um drei Prozent erhöht haben, da die Auswirkungen der gestiegenen Mieten und der Akquisitionen von Buwog durch die Ausgabe von Aktien (für Victoria Park) im Mai und die Scrip-Dividende im Juni teilweise verwässert worden sei.
Im Gesamtjahr 2018 erwartet man einen geringfügig niedrigeren operativen Gewinn je Aktie von 2,06 Euro als dies das Unternehmen mit geschätzten 2,12-2,16 Euro tut. Das erkläre sich damit, dass die Vorhersage der Gesellschaft Victoria Park ausschließe und auf 485,1 Millionen ausstehenden Aktien basiert, während die UBS-Prognose die inzwischen vorgenommene Finanzierung einschließt.
Charttechnik
Der Aktienkurs von Vonovia hat es geschafft, sich von Juli 2013 bis zum 13. August 2018 von 17,55 Euro auf 42,66 Euro nach oben zu arbeiten. Das entspricht einer überzeugenden Performance und eben ist es sogar gelungen, die zuletzt vorherrschende Korrekturbewegung mit einem Vorstoß auf neue Bestmarken zu den Akten zu legen. Das Chartbild gestaltet sich folglich einladend.
Profil
Die Vonovia SE, vormals Deutsche Annington, ist ein Immobilienunternehmen, das sich auf die Verwaltung von Wohnungen spezialisiert hat. Der Firma gehören rund 370.000 Wohnungen und sie übernimmt Leistungen wie Instandhaltung und Modernisierung. Dabei wird das Portfolio ständig optimiert, was bedeutet, dass einzelne Bestandsobjekte verkauft und dafür neue Immobilien erworben werden. Der allgemeine Anspruch besteht darin, bezahlbaren Wohnraum für verschiedene Bevölkerungsschichten anbieten zu können. Neben den Wohnimmobilien besitzt die Vonovia auch einige Gewerbeobjekte, die hauptsächlich an Kleinbetriebe zur lokalen Versorgung in Wohngebieten vermietet sind. Die Objekte befinden sich ausschließlich in Deutschland.
