Experten warnen schon seit geraumer Zeit immer wieder vor einer Überhitzung am Markt für deutsche Wohnimmobilien. Vor allem in den Ballungszentren sind die Preise stark angestiegen und dementsprechend rückschlaggefährdet.

Doch die Realität ist zumindest bislang eine andere, wie Jens Ehrhardt von der Vermögensverwaltungsgesellschaft Dr. Jens Ehrhardt Gruppe in der von ihm herausgegebenen Publikation Finanzwoche erklärt. Denn die Immobilienpreise scheinen in diesem Jahr nochmal zu steigen. Berlin sei hier abermals Spitzenreiter mit Preissteigerungen von gut fünf Prozent im 1. Halbjahr (in sehr gefragten Lagen wie Kreuzberg oder Neukölln sogar eher zehn Prozent). Aber auch in B+C-Lagen gebe es Preiszuwächse. Zudem stiegen die Baukosten zunehmend (aktuell je nach Region um rund drei bis acht Prozent p.a.), Kapazitäten bzw. Handwerker seien komplett ausgebucht. Dies dürfte eine deutliche Erhöhung der Neubau-Aktivität einschränken, so sein Urteil.

Der deutsche Wohnungsbau befinde sich zwar im neunten Jahr in Folge auf Erholungskurs und erreicht mittlerweile 285.000 Fertigstellungen p.a. (plus 2,6 Prozent, Quelle Statisches Bundesamt). Angesichts fehlender Fachkräfte rücke das Ziel der Bundesregierung von jährlich 400.000 neuen Wohnungen zur Bekämpfung der Wohnungsnot v.a. in Ballungsräumen in weite Ferne.

Die jüngste Krise in Italien mit einer deutlichen Ausweitung der Spreads für italienische Anleihen zeige, dass das Zinserhöhungspotenzial der EZB doch sehr begrenzt sei. Die Rendite zehnjähriger deutscher Staatsanleihen sei daher aktuell mit knapp 40 Basispunkten auf weiter niedrigem Niveau. Die Europäische Zentralbank halte angesichts von Sorgen vor einem eskalierenden Handelstreits und einer möglichen Abschwächung der Konjunktur an ihrer Nullzinspolitik fest und das Anleihekaufprogramm werde nur schrittweise zurückgefahren. Insgesamt sei damit ein weiterhin gutes Umfeld für deutsche Wohnimmobilienaktien zu konstatieren, so Ehrhardt.

Auf den nachfolgenden Seiten verraten wir, was Jens Ehrhardt über die vier großen börsennotierten deutschen Wohnimmobilien-Aktien denkt und wie sich dieses Quartett seit der letzten Besprechung an dieser Stelle mit Bezug auf das Urteil von Jens Ehrhardt entwickelt haben

Auf Seite 2: Vonovia





Vonovia-Aktie



Nachfolgende Finanzwoche-Daten basieren auf Kursen vom 21. Juni und sie stützen sich auf den Schätzungen für 2018.

Unternehmenswert/EBITDA 21,1
Kurs-Gewinn-Verhältnis 9,0
Kurs-Cash-Flow-Verhältnis 19,7
Kurs/Funds From Operations (FFO) 20,5
Kurs-Buchwert-Verhältnis 1,2
Beleihung (Loan-To-Value,
in Prozent)		 45,5
Dividendenrendite (in
Prozent)		 3,5


Quelle: Finanzwoche-Schätzungen; LTV (Loan to Value) = Beleihungswert des Portfolios; FFO = nachhaltiger operativer Cash Flow

Bei der letzten Besprechung der großen deutschen Wohnimmobilien-Aktien Ende Juli 2017 war es so, dass die Vonovia-Aktie bei 34,295 Euro notierte. Folglich hat der Titel bei einer aktuellen Notiz von 40,70 Euro seitdem um 18,7 Prozent zugelegt.

Zwar ist der Konzern laut Ehrhardt vom Portfolio her gesehen nicht ganz so interessant wie Deutsche Wohnen oder Ado Properties, als größter Bestandshal¬ ter mit rund 355.000 Einheiten sei die Gesellschaft aber dennoch aussichtsreich. Vonovia sei am effizientesten gemanaged und am innovativsten. So habe man frühzeitig mit Modernisierungsprogrammen angefangen und stellte eigene Handwerker ein (mittlerweile 4.500), was sich angesichts der Kapazitätsengpässe auf dem Bau immer mehr auszahle.

Durch den Zukauf diverser Unternehmen wie Gagfah, Südewo, Buwog oder jüngst Victoria Park in Schweden verbessere man sukzessive die Portfolioqualität (der Ursprung bestand aus einfachen "Eisenbahner-Wohnungen"). Auch der jüngste Kauf von Buwog dürfte sich auszahlen. Hierdurch habe man ein kompetentes Entwicklungsteam erworben.

Buwog-Projektentwicklungen fokussierten sich auf Wien und Berlin. In Berlin habe man recht clever große, meist ehemalige Industrieareale entlang der vielen Flüsse aufgekauft. Hier entwickele man aktuell hochwertige Wohnquartiere wie in Grünau Köpenick. Verkaufspreise starteten bei 2.500 Euro pro Quadratmeter auf der Straßenseite. Aktuell seien es Euro pro Quadratmeter und man rechne für den letzten Abschnitt mit 7.000 Euro.

Auch habe es Vonovia verstanden, die langfristige Beziehung mit Mietern als kostbares Asset zu sehen. Es würden etwa Zusatzdienstleistungen, wie Car Sharing oder günstige Stromverträge, angeboten. Das "Value Add"-Geschäft mache bereits zehn Prozent der Gewinne aus. Zudem sei die Bewertung noch moderat.

Insgesamt lautet das Fazit von Ehrhardt hier wie folgt: "Vonovia ist aufgrund der noch moderaten Bewertung interessant. Zudem ist Vonovia mit eigenen Handwerkern, lukrativen Modernisierungsprogrammen sowie professioneller Verwaltung und Mehrwertdiensten am besten positioniert."

Charttechnik



Zum Chartbild von Vonovia ist zweierlei zu schreiben: Zum einen gibt es einen langfristig intakten charttechnischen Aufwärtstrend, zum anderen besteht seit dem vierten Quartal 2017 ein mittelfristiger Seitwärtstrend, aus dem es für neue nachhaltige Chartsignale erst auszubrechen gilt. Wegen der Nähe zum Rekordhoch von 42,41 Euro sind dabei die Chancen für einen Ausbruch nach oben als intakt einzustufen.



Profil



Die Vonovia SE, vormals Deutsche Annington, ist ein Immobilienunternehmen, das sich auf die Verwaltung von Wohnungen spezialisiert hat. Der Firma gehören rund 370.000 Wohnungen und sie übernimmt Leistungen wie Instandhaltung und Modernisierung. Dabei wird das Portfolio ständig optimiert, was bedeutet, dass einzelne Bestandsobjekte verkauft und dafür neue Immobilien erworben werden. Der allgemeine Anspruch besteht darin, bezahlbaren Wohnraum für verschiedene Bevölkerungsschichten anbieten zu können. Neben den Wohnimmobilien besitzt die Vonovia auch einige Gewerbeobjekte, die hauptsächlich an Kleinbetriebe zur lokalen Versorgung in Wohngebieten vermietet sind. Die Objekte befinden sich ausschließlich in Deutschland.

Auf Seite 3: Deutsche Wohnen





Deutsche Wohnen-Aktie



Nachfolgende Finanzwoche-Daten basieren auf Kursen vom 21. Juni und sie stützen sich auf den Schätzungen für 2018.

Unternehmenswert/EBITDA 34,3
Kurs-Gewinn-Verhältnis 31,0
Kurs-Cash-Flow-Verhältnis 29,1
Kurs/Funds From Operations (FFO) 30,8
Kurs-Buchwert-Verhältnis 1,3
Beleihung (Loan-To-Value,
in Prozent)		 34,6
Dividendenrendite (in
Prozent)		 2,1


Quelle: Finanzwoche-Schätzungen; LTV (Loan to Value) = Beleihungswert des Portfolios; FFO = nachhaltiger operativer Cash Flow

Seit der letzten Besprechung der großen deutschen Wohnimmobilien-Aktien aus der Sicht von Jens Ehrhardt Ende Juli 2017 hat sich der Aktienkurs der Deutschen Wohnen von 32,54 Euro bis auf die aktuell gültigen 41,39 Euro hochgeschraubt. Der Performance-Ausweis stimmt hier somit.

Wie bereits einleitend angedeutet, sieht Ehrhardt zwar einen Immobilien-Zyklus, der sich langsam seinem Ende nähert, doch trotzdem dürfte auch 2018 wieder ein gutes Jahr für deutsche Wohnimmobilien-Aktien werden. Deutsche Wohnen und Ado Properties seien dabei aussichtsreich angesichts der anhaltend dynamischen Preisentwicklung in Berlin.

Angesichts der überdurchschnittlichen Preissteigerungen in der deutschen Hauptstadt seien die beiden genannten Werte interessant, weil sich rund 78 Prozent des Deutschen Wohnen-Portfolios in Berlin befindet. Aktuell notiere die Aktie zwar deutlich über ihrem inneren Wert von 36 Euro, doch dabei sei zu bedenken, dass der Buchwert des Berlin-Portfolios mit 2.090 Euro pro Quadratmeter sehr konservativ bilanziert sei. Laut dem Marktforschungsinstitut CBRE lägen die Preise in Berlin für Bestandsimmobilien bei 2.647 Euro pro Quadratmeter (zudem auch in diesem Jahr weiterer Preisanstieg).

Aktuell sei auf dem Markt bei Einzelverkauf sogar nichts unter 3.000 Euro pro Quadratmeter zu bekommen. Der faire "Substanzwert" sollte daher eher bei 45 Euro je Aktie liegen. Zudem lägen die Durchschnittsmieten bei der Deutschen Wohnen 31 Prozent unter den Marktmieten bzw. in Berlin 37 Prozent deutlich unter den Marktmieten.

Auch die Verschuldungsquote sei mit 35 Prozent Beleihung (LTV) niedrig. Dies sollte als Sicherheitspuffer ausreichen, um sich auch in einem leicht steigenden Zinsumfeld behaupten zu können, so Ehrhardt.

Charttechnik



Nach dem in den Jahren 2007 und 2008 erlittenen Absturz hat sich die Aktie von Deutsche Wohnen seitdem blendend entwickelt. Von November 2011 bis heute steht ein Anstieg von 2,27 Euro auf 41,50 Euro zu Buche. Erst am vergangenen Freitag wurde das zuletzt genannte Rekordhoch markiert. Das heißt, der Titel trotzt der flauen Entwicklung bei vielen europäischen Aktien und bewegt sich inmitten einer anhaltenden Rekordjagd in einem intakten langfristigen Aufwärtstrend.



Profil



Die Deutsche Wohnen SE ist eine börsennotierte Immobilien-Aktiengesellschaft, die sich operativ auf die Wohnungsbewirtschaftung, das Portfoliomanagement und die Wohnungsprivatisierung konzentriert. Das Portfolio umfasst derzeit insgesamt fast 150.000 Einheiten, davon rund 147.000 Wohneinheiten und über 2.000 Gewerbeimmobilien. Die Deutsche Wohnen AG fungiert als Holding und nimmt zentrale Finanz- und Managementaufgaben wahr. Die operative Geschäftstätigkeit wickelt die Gesellschaft über die Deutsche Wohnen Management GmbH, Deutsche Wohnen Real Estate GmbH und die Katharinenhof Seniorenwohn- und Pflegeanlage Betriebs-GmbH ab.

Auf Seite 4: LEG Immobilien





LEG Immobilien-Aktie



Nachfolgende Finanzwoche-Daten basieren auf Kursen vom 21. Juni und sie stützen sich auf den Schätzungen für 2018.

Unternehmenswert/EBITDA 24,8
Kurs-Gewinn-Verhältnis 17,0
Kurs-Cash-Flow-Verhältnis 20,5
Kurs/Funds From Operations (FFO) 18,6
Kurs-Buchwert-Verhältnis 1,3
Beleihung (Loan-To-Value,
in Prozent)		 42,0
Dividendenrendite (in
Prozent)		 3,6


Quelle: Finanzwoche-Schätzungen; LTV (Loan to Value) = Beleihungswert des Portfolios; FFO = nachhaltiger operativer Cash Flow

Der Aktienkurs von LEG Immobilien konnte sich seit der letzten Besprechung der Einschätzungen von Fondsmanager Jens Ehrhardt zu den großen deutschen Wohnimmobilien-Aktien Ende Juli 2017 moderat von damals gültigen 88,28 Euro auf aktuell zu Buche stehende 93,04 Euro verbessern.

Mit Blick auf diesen Titel stuft es Ehrhardt als positiv ein, dass größere Aufwertungen jetzt erst anfangen. Zudem befinde sich 60-70 Prozent des Portfolios im Einzugsgebiet Köln/Düsseldorf. Städte wie Mönchengladbach profitierten zunehmend von der guten Entwicklung des Köln-Düsseldorfer Raums. Mieten und Preise entwickelten sich ebenfalls positiv, seien aber natürlich nicht mit dem Momentum in Berlin vergleichbar.

Ferner sei in Nordrhein-Westfalen die Mietpreisbremse abgeschafft worden. Das Mietwachstum sei zudem mit drei Prozent ebenfalls gut. Selbst das Ruhrgebiet habe sich gewandelt und Städte wie Dortmund oder Essen entwickelten sich gut. Nur das nördliche Ruhrgebiet mit Städten wie Recklinghausen oder Gelsenkirchen sei weiter schwierig.

Das LEG-Portfolio ist zudem mit einem Mietmultiplikator von 16,9 bzw. Buchwert von 1.095 Euro pro Quadratmeter konservativ bewertet. Allerdings bewege sich der Kurs deutlich über dem Nettoinventarwert von 84 Euro pro Aktie. Vor dem Hintergrund anziehender Preise in B+C-Städten rund um den Großraum Köln-Düsseldorf sei der Titel aber unter dem Strich interessant, so das Urteil.

Charttechnik



Gemessen am Ausgabepreis, der im Februar 2013 beim Börsengang auf 44,00 Euro festgezurrt wurde, stimmt die Bilanz der Aktie von LEG Immobilien. Das gilt natürlich erst Recht verglichen mit dem Ende Juli 2013 bei 37,80 Euro markierten Tief. Gleichzeitig ist aber auch festzuhalten, dass es seit dem am 08. Januar 2018 aufgestellten Rekordhoch von 98,10 Euro nicht mehr weiter nach oben ging, so dass dieses Kursniveau zu einem wichtigen Widerstand geworden ist, den es zu nehmen gilt, um den Aufwärtstrend als uneingeschränkt intakt zu untermauern. Und denkbar ist eine solche Bewegung nach oben durchaus, sofern der Gesamtmarkt keinen Strich durch die Rechnung macht.



Profil



Die LEG Immobilien AG verwaltet Wohnimmobilien in Nordrhein-Westfalen. Zum Portfolio gehören rund 130.000 Mietwohnungen in Wohnsiedlungen und Stadtnähe mit dazugehörigen Garagen. Das Unternehmen ist neben der Immobilienverwaltung auch stark in die Modernisierung und Instandhaltung von eigenen und neu übernommenen Wohngebäuden involviert. Außerdem betreibt das Unternehmen ein aktives Quartiermanagement mit Angeboten zur Stadtteil-, Kultur- und Jugendarbeit. Im September 2015 wurde eine Grundsatzvereinbarung über einen Zusammenschluss mit der Deutsche Wohnen AG geschlossen.

Auf Seite 4: TAG Immobilien





TAG Immobilien AG-Aktie



Nachfolgende Finanzwoche-Daten basieren auf Kursen vom 21. Juni und sie stützen sich auf den Schätzungen für 2018.

Unternehmenswert/EBITDA 23,9
Kurs-Gewinn-Verhältnis 20,0
Kurs-Cash-Flow-Verhältnis 30,3
Kurs/Funds From Operations (FFO) 20,0
Kurs-Buchwert-Verhältnis 1,5
Beleihung (Loan-To-Value,
in Prozent)		 51,4
Dividendenrendite (in
Prozent)		 3,7


Quelle: Finanzwoche-Schätzungen; LTV (Loan to Value) = Beleihungswert des Portfolios; FFO = nachhaltiger operativer Cash Flow

Überaus beeindruckend hat sich die Aktie von TAG Immobilien seit der letzten an dieser Stelle erfolgten Besprechung der Einschätzungen von Fondsmanager Jens Ehrhardt zu den großen deutschen Wohnimmobilien-Aktien Ende Juli 2017 geschlagen. Schließlich ist der Kurs inzwischen von 12,61 Euro auf aktuell gültige 18,88 Euro gestiegen.

Allerdings ist es genau dieser starke Anstieg, der Ehrhardt dazu bringt, diesen Titel reservierter zu beurteilen. TAG sei nach dem starken Kursanstieg aus Bewertungsgesichtspunkten zu teuer. Bei dieser Bestandsaufnahme bezieht er sich unter anderem auf eine Bewertung beim Verhältnis von Kurs zum operativen Ergebnis FFO, das sich auf einem Niveau wie bei Vonovia bewege, obwohl das TAG-Portfolio deutlich schlechter einzustufen sei.

Ansonsten hält er fest, dass das Mietwachstum von TAG mit zwei Prozent (plus 1,5 Prozent Leerstandabbau) ebenfalls gut sei. Das Portfolio sei zwar wie bereits erwähnt nicht so gut, jedoch sei es TAG auch im Vorjahr wieder gelungen, zu günstigen Bewertungsmultiplikatoren von zehn bis dreizehn gemessen am FFO Portfolios mit Potenzial in Brandenburg an der Havel, Halle oder Chemnitz zu kaufen.

Aufwertungen gebe es zunehmend nun auch in B+C-Lagen, wovon TAG profitiere. Zudem befinde sich ein Großteil des Portfolios in Ostdeutschland etwa in Randlagen von stabil bzw. wachsenden Städten wie Erfurt, Dresden, Leipzig oder Chemnitz. Kaufpreise und Mieten hätten hier noch Nachholpotenzial, wobei zu berücksichtigen sei, dass sich der Buchwertansatz des TAG-Portfolios bei nur 850 Euro pro Quadratmeter bewege.

Zudem gleiche sich die Kaufkraft im Osten dem West-Niveau immer mehr an. Die Kehrseite der Medaille sei, dass zukünftige Akquisitionen deutlich teurer sein dürften. Zudem seien teils auch schwache Regionen wie Gera oder Döbeln vertreten und das Portfolio sei teils zerstreut. Nach der guten Kursentwicklung sei die Bewertung beim nachhaltigen Cash Flow im Verhältnis zur Portfolio-Qualität zu teuer.

Charttechnik



Alles andere als gut lief es für die Aktie von TAG Immobilien von Februar 2001 bis Februar 2009, wie ein starker Kursverfall von 46,73 Euro auf 1,13 Euro dokumentiert. Doch von der damit einhergehenden Tristesse hat sich der Wert längst verabschiedet. Gegenüber dem Tief hat sich die Notiz vervielfacht und angesichts von erst in der Vorwoche frisch markierter Mehrjahreshochs ist ein uneingeschränkt gültiger charttechnischer Aufwärtstrend zu konstatieren.



Profil



Die TAG Immobilien AG fungiert als Holding eines diversifizierten Immobilienkonzerns, dessen Aktivitäten sowohl den Wohn- und Gewerbeimmobilienbereich wie auch den kompletten Dienstleistungssektor umfassen. Der Fokus der Gesellschaft liegt dabei auf dem deutschen Immobilienmarkt und hier vor allem auf Metropolregionen wie Hamburg, Berlin, München, Leipzig und Nordrein-Westfalen. Auf Bestandshaltung und Asset Management ausgerichtet, realisiert der Konzern Wertsteigerungspotenziale innerhalb des Portfolios.