Offene Immobilienfonds gelten landläufig als Hort der Stabilität - weil sie durch ihre Investments in Immobilien via Mieteinnahmen und Wertsteigerungen eine überschaubare, aber stetige Rendite bieten. Zumindest solche Fonds wie der hausInvest aus dem Hause Commerzbank, der mit einem Fondsvolumen von 15,5 Milliarden Euro (per 30.11.19) zu den Branchenriesen zählt.

Seit Auflegung im April 1972 hat der Fonds 1108 Prozent an Wert zugelegt, in den vergangenen 10 Jahren 27,7 Prozent, was nicht ganz 2,5 Prozent p.a. bedeutet, in drei Jahren 6,8 Prozent und auf Jahressicht 2,1 Prozent (alle Zahlen per 30.11.19). Dies bei einer extrem niedrigen Volatilität von 0,40 Prozent für die vergangenen drei Jahre. Klar, dass sicherheitsorientierte Anleger angesichts von negativen Renditen bei Bundesanleihen und drohenden Strafzinsen für auf Bankkonten gehaltenem Privatvermögen sich für diesen Fonds interessieren, der zudem von den Ratingspezialisten der Scope Group mit einem guten A+ bewertet ist.

Milliarden-Zuflüsse

Insgesamt berichtet der deutsche Fondsverband von einer deutlich erstarkten Anlegernachfrage nach offenen Immobilienfonds. Nach aktuellem Stand sind die Mittelzuflüsse in den ersten neun Monaten 2019 auf netto 8,3 Milliarden Euro angestiegen. In den drei Jahren zuvor lagen die entsprechenden Vergleichszahlen noch bei jeweils unter fünf Milliarden. Das gesamte, von diesen Fonds verwaltete Vermögen beläuft sich aktuell auf 107 Milliarden Euro.

Offene Immobilienfonds bedeutet übrigens, dass die Fonds im Gegensatz zu den geschlossenen Varianten in der Höhe des Anlagekapitals nicht begrenzt sind. Anleger können beliebig viel Kapital investieren, müssen bei Anteilsverkäufen allerdings seit einiger Zeit ein paar Einschränkungen hinnehmen. Ursächlich hierfür sind letztlich die Auswirkungen der Finanzkrise 2008, die viele Anleger veranlasste, Fondsanteile zu verkaufen. So viele, dass einige Immobilienfonds mit zu geringer Liquidität die Anteilsrücknahmen nicht mehr ausführen konnten und schließlich aufgelöst werden mussten. Die Rücknahmeregeln sehen vor, dass Anteile, die nach dem 21.07.2013 erworben wurden, mindestens zwei Jahre gehalten werden müssen. Um ihre Anteile zu verkaufen, müssen Anleger dies zudem mit einer Frist von 12 Monaten unwiderruflich ankündigen. Anteile, die vor dem 21.07.2013 erworben wurden, können bis auf weiteres je Kalenderjahr bis zu einer Höhe von 30.000 Euro jederzeit zurückgegeben werden, sofern der betreffende Fonds nicht von sich aus einen Rücknahmestopp verhängt.

Seit dieser Krisenzeit achten die Fondshäuser aus Sicherheitsgründen sehr genau darauf, immer ausreichend liquide zu sein. Im Fall des hausInvest beläuft sich die Bruttoliquidität zurzeit auf 2,5 Milliarden Euro, was Fondsmanager Mario Schüttauf als "angemessen" bezeichnet. Zu viel Cash auf dem Konto ist schließlich auch nicht gut, weil das die Rendite schmälert.

Ein weiterer Sicherheitsaspekt des Fonds ist die Streuung der Investments nach Standorten, Nutzungsarten und Mietern. So verwaltet der hausInvest derzeit 121 Fondsobjekte in 52 Städten und 16 Ländern mit rund 2200 Mietern. Bevorzugtes Investitionsziel ist Deutschland mit 40 Prozent des Immobilienvermögens, gefolgt von Großbritannien (16,5%), Asien/Pazifik/USA (14,8%) und Frankreich (9,0%).

Die häufigsten Nutzungsarten der Immobilien sind Handel & Gastronomie sowie Büroobjekte mit jeweils rund 40 Prozent des Vermögens. Hotels sind mit rund 13 Prozent im Portfolio gewichtet, wobei Schüttauf betont, nur in solche Objekte zu investieren, die er auch selbst nutzen würde. Ansonsten gelte "das bewährte Prinzip: Lage, Lage, Lage", weil letztlich ein guter Standort eine hohe Vermietungssicherheit gewährleiste - "auch in dem Fall, dass das ursprüngliche Nutzungskonzept entgegen den Erwartungen nicht funktionieren sollte".

Die Vermietungsquote des Fonds liegt bei hohen 94,8 Prozent, mit einem geringen Anteil an kurzfristig auslaufenden Mietverträgen, wofür die Fondsmanager Anschlussverträge abschließen müssen. Rund 85 Prozent der Objekte sind wiederum jünger als 15 Jahre, was nach Einschätzung des Fondsmanagers die Risiken von Instandhaltungen und Modernisierungen reduziere und unter dem Strich die Erträge in der Zukunft "gut planbar" mache.

Konzentration auf erstklassige Immobilien

"Der hausInvest ist ein absolutes Core-Produkt", führt Schüttauf weiter aus. "Somit konzentrieren wir uns auf nachhaltig erstklassige Lagen in wirtschaftsstarken Standorten in Deutschland, Europa sowie Nordamerika, Asien und Australien. Als Nutzungsarten kommen Büro, Shopping, Hotel, und bezahlbares Wohnen in Frage, wobei wir Mischnutzungen favorisieren." Das Ziel dabei: nachhaltige gewerbliche und Wohn-Immobilien mit einem angemessenen Risiko-Rendite-Profil zu finden, was in der Praxis nicht ganz einfach sei. Aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsumfelds und der großen Immobiliennachfrage sei es "die Hauptherausforderung, attraktive Immobilien zu nachhaltig vertretbaren Preisen erstehen zu können".

Für 2020 erwartet Schüttauf, dass die Marktgegebenheiten herausfordernd bleiben, wobei die Themen Nachhaltigkeit und Digitalisierung auch im Immobilienbereich an Relevanz zunehmen. "Zudem wird sich der Strukturwandel im stationären Einzelhandel durch den Druck aus dem Online-Geschäft verschärfen", so seine Einschätzung. "Bei Shopping-Centern wird sich der Trend zu quartiersähnlichen Mischnutzungen mit Erlebnischarakter weiter fortsetzen. Reine Shopping-Center werden nur noch in absolut dominanten innerstädtischen Lagen überleben."

Für das Portfolio des hausInvest bedeutet dies, "auf absehbare Zeit eher kein Shopping-Center anzukaufen". Wenig Gefallen finden daneben Logistikimmobilien, weil diese eben zumeist keine alternative Nutzung zulassen, sowie generell Objekte in Randlagen, an wirtschaftsschwachen Standorten sowie in Ländern ohne verlässlichen Rechtsstaat.

Vielmehr suchen die Fondsmanager gezielt nach "erstklassigen Investmentopportunitäten" wie jüngst etwa das Millennium-Portfolio, einem Immobilien-Portfolio der Generali Lebensversicherung AG aus 49 Büro-, Wohn- und Einzelhandelsobjekten in Premiumlagen deutscher Metropolen, oder den Münchner Tucherpark, einem zehn Gebäude umfassenden Komplex der Hypovereinsbank direkt am Englischen Garten, die der hausInvest allesamt erworben hat. Zugleich macht die Langfristigkeit der Anlagestrategie schnell klar, weshalb auch Anleger bei diesem Fonds einen langfristigen Anlagehorizont von wenigstens drei Jahren mitbringen sollten.

Technische Daten

Der offene Immobilienfonds hausInvest (ISIN: DE0009807016) wurde am 7. April 1972 aufgelegt und verwaltet ein Vermögen in Höhe von 15,5 Milliarden Euro (per 30.11.2019). Der Fonds wird mit einem maximalen Ausgabeaufschlag von 5,0 Prozent angeboten, die laufenden jährlichen Kosten liegen bei 0,84 Prozent, ein Erfolgshonorar wird nicht erhoben. Die anfallenden ordentlichen Erträge des Fonds werden regelmäßig ausgeschüttet.