Das oberste Steuergericht hat neue Entscheidungen zur Grunderwerbsteuer und zum Abzug von Werbungskosten bei Mietimmobilien verkündet. Diese fiskalischen Fallstricke sollten Investoren beachten.

1. Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche für Immobilien

Entgelte für nachträglich vereinbarte Sonderwünsche für eine noch zu errichtende Immobilie unterliegen der Grunderwerbsteuer, wenn ein rechtlicher Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag besteht. Sie sind dann nicht in dem ursprünglichen Grunderwerbsteuerbescheid über die Besteuerung des Kaufvertrags, sondern in einem nachträglichen gesonderten Steuerbescheid zu erfassen. Dies hat der Bundesfinanzhof (BFH) in einem neuen Urteil entschieden (Az. II R 15/22)

Zu beachten: Dies gilt nicht für Hausanschlusskosten, wenn sich der Grundstückskäufer zur Übernahme dieser Kosten bereits im (ursprünglichen) Grundstückskaufvertrag verpflichtet hat , wie der BFH zeitgleich in einem weiteren Urteil verkündet hat. (Az. II R 18/22).

Die Musterfälle:

Im ersten Verfahren kauften der Kläger und seine Ehefrau ein Grundstück, auf dem Eigentumswohnungen zu errichten waren. Im zweiten Verfahren erwarb der Kläger ein Grundstück, auf dem eine Doppelhaushälfte gebaut werden sollte. Die jeweilige Verkäuferin verpflichtete sich in den Kaufverträgen auch zum Bau der noch nicht errichteten Immobilien. Nach Beginn der Rohbauarbeiten an den jeweiligen Gebäuden äußerten die Kläger Änderungswünsche bei der Bauausführung gegenüber der Verkäuferin ("nachträgliche Sonderwünsche"). Für diesen Fall sahen die Kaufverträge vor, dass die Käufer Mehrkosten für solche nachträgliche Sonderwünsche zu tragen hatten und nur die Verkäuferin diese umsetzen durfte. Das zuständige Finanzamt bewertete die Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche als grunderwerbsteuerpflichtig und erließ entsprechende Steuerbescheide. Klagen der Immobilieneigentümer gegen den Steuerbecheid vor dem Finanzgericht blieben erfolglos. 

Die Urteils-Begründungen:

Nachträglich vereinbarte Sonderwünsche sind  nur dann steuerpflichtig, wenn sie in einem rechtlichen Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag stehen. Diesen rechtlichen Zusammenhang sah der BFH im erstem Verfahren darin, dass der Kläger verpflichtet war, die Mehrkosten für nachträgliche Sonderwünsche zu tragen und er diese nach den vertraglichen Regelungen nicht ohne weiteres selbst ausführen lassen durfte, sondern die Ausführung der Verkäuferin oblag. Etwas anders verhielt es sich beim zweiten Verfahren. Dort war der rechtliche Zusammenhang mit dem Grundstückskaufvertrag für den BFH zwar hinsichtlich der zusätzlich gezahlten Entgelte für die nachträglichen Sonderwünsche "Innentüren, Rolllädenmotoren, Arbeiten und Materialien für Bodenbeläge" dadurch gegeben, dass der Kaufvertrag schon selbst Abweichungen von der Bauausführung nach entsprechender Vereinbarung vorsah. In den "Hausanschlusskosten" hingegen sah der BFH keine nachträglich vereinbarten Sonderwünsche: Die Übernahme dieser Entgelte durch den Kläger wurde nämlich nicht nachträglich vereinbart, sondern ergab sich bereits aus dem Grundstückskaufvertrag selbst. 

2. Hausgelder von Wohnungseigentümern

Wohnungseigentümer zahlen planmäßig ein sogenanntes Hausgeld an die Eigentümergemeinschaft für kommende Instandhaltungen. Diese Zahlungen sind nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhofs steuerlich erst abziehbar, wenn die Mittel tatsächlich eingesetzt werden (Az. IX R 19/24).

Der Musterfall: 

Im entschiedenen Fall erkannte das Finanzamt die Hausgeldzahlungen der Kläger nicht als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften an. Die Behörde argumentierte, der Abzug könne erst in dem Jahr erfolgen, in dem die zurückgelegten Mittel für die tatsächlich angefallenen Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum verbraucht würden. Das Finanzgericht wies die Klage ab. 

Die Urteils-Begründung:

Der Bundesfinanzhof (BFH) bestätigte nun die Entscheidung der Vorinstanz. Der Werbungskostenabzug fordere einen wirtschaftlichen Zusammenhang zwischen der Vermietungstätigkeit und den Aufwendungen. Die Kläger hätten den der Erhaltungsrücklage zugeführten Teil des Hausgeldes zwar erbracht und hierauf nicht mehr zurückgreifen können. Anlass für die Zahlung sei aber nicht die Vermietung, sondern die rechtliche Pflicht zum Aufbau der Rücklage für die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums. Ein Zusammenhang zur Vermietung entstehe erst, wenn die Gemeinschaft die angesammelten Mittel für Erhaltungsmaßnahmen tatsächlich verausgabt. Erst dann kommen die Mittel der Immobilie zugute, befand der BFH . 

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