Ich arbeite als freier Fitnesstrainer. Auf meiner Homepage habe ich die Privatadresse als Firmenadresse genannt, tatsächlich arbeite ich aber immer beim Kunden. Jetzt droht mir mein Vermieter mit Kündigung oder drastischer nachträglicher Mieterhöhung. Darf er das?

€uro am Sonntag: Grundsätzlich gilt, dass Räume, die als Wohnraum gemietet sind, nicht für gewerbliche Zwecke genutzt werden dürfen. Insbesondere muss ein Vermieter nicht dulden, dass durch die gewerbliche Nutzung eine Außenwirkung entsteht. Davon ist in jedem Fall auszugehen, wenn beispielsweise Kunden empfangen oder gar Mitarbeiter in der Wohnung beschäftigt werden.

Ob dies bereits gilt, wenn nur eine Adresse genannt ist, wird juristisch unterschiedlich bewertet. Es gibt aber Urteile, die dies bejahen. Eine Sprecherin des Deutschen Mieterbundes empfiehlt daher immer, im Vorhinein eine Genehmigung des Vermieters einzuholen. Wobei laut Bundesgerichtshof davon auszugehen ist, dass diese erteilt werden muss, wenn weder für die Wohnung noch für mögliche Mitmieter ein Schaden entsteht (Az. VIII ZR 213/12).

Wurde die Einholung einer solchen Erlaubnis - wie in Ihrem Fall - versäumt, kann der Vermieter zwar in Form einer Abmahnung fordern, die Adressnutzung zu unterlassen. Kommen Sie als Mieter dem dann aber nach, gibt es keinen Grund mehr zur Kündigung. Die Einforderung einer erhöhten Miete ist ebenfalls nicht zulässig, wie die Sprecherin betont - und zwar selbst dann nicht, wenn Sie zur Vorbereitung Ihrer Kurse Konzepte in der Wohnung erstellen oder Online-Coachings durchführen. Homeoffice ohne Publikumsverkehr gilt auch in einer Privatwohnung als vertragsgemäße Nutzung. Allerdings liegt die Beweislast, dass Sie tatsächlich keine Kunden zu Hause empfangen, bei Ihnen.