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Werden vermietete Wohnimmobilien verschenkt oder vererbt, können hohe Abgaben die Folge sein. Diese Stundungs-Option gibt es nun für Begünstigte bei der Schenkungs- oder Erbschaftsteuer.
Der Hintergrund:
Die trotz der aktuellen Immobilienkrise oft große Wertsteigerungen über Jahrzehnte führen dazu, dass bei Immobilienübertragungen auch im engsten Familienkreis die Erbschaft und Schenkungsteuerfreibeträge in vielen Fällen überschritten werden. Wird etwa eine Mietimmobilie mit mehreren Wohnungen in einer Großstadt vererbt, sind Begünstigte ohne ausreichendes Geldvermögen oft gezwungen, das Objekt ganz oder teilweise zu verkaufen, um die Erbschaftsteuer entrichten zu können.Konnte vor 20 Jahren noch ein vermietetes Einfamilienhaus in einer Metropole abgabenfrei an den überlebenden Ehepartner übertragen werden, deckt der Erbschaft- oder Schenkungsteuerfreibetrag derzeit bestenfalls noch eine Zwei-Zimmer-Eigentumswohnung in mittler bis gehobener Lage ab.
Die Erleichterung:
Muss der Beschenkte oder Erbe die Immobilie verkaufen, um die Zahlung an den Fiskus zu finanzieren, kann er die fälligen Zahlungen bis zu zehn Jahre stundenlassen. Die Aufschub-Möglichkeit gilt bei sowohl für selbstgenutzte als auch für vermietete Immobilien. Bei einer Erbschaft fallen zudem in dieser Konstellation keine Stundungszinsen an.
Die gesetzliche Grundlage:
Geregelt ist die Änderung in Paragraf 28 Absatz 3 des Erbschaftsteuergesetzes. Demnach wird auf Antrag eine Stundung bis zu zehn Jahre gewährt, soweit der Erwerber die Steuer nur durch Veräußerung des zu Wohnzwecken genutzten Grundbesitzes aufbringen kann. Zudem wird die Stundungsregelung auf alle Fälle ausgeweitet, in denen Grundbesitz zu Wohnzwecken genutzt wird. Dies gilt seit 6.Dezember 2024, dem Tag nach der Verkündung des Jahressteuergesetzes 2024.
Gestaltungs-Option bei fehlender Liquidität:
Was ist aber steuerlich ratsam, wenn ein Mietshaus mit hohem Verkehrswert auf die nächste Generation übertragen werden soll, aber ansonsten kaum Geldvermögen vorhanden ist? Francoise Dammertz, Rechtsanwältin bei Forvis Mazars in Berlin, erläutert eine rechtliche Gestaltungsoption für diese Konstellation: „Gehört eine wertvolle Immobilie nur einem Ehegatten, kann zunächst die Hälfte an den anderen übertragen werden. Dies führt zur Verdoppelung der Schenkungsteuerfreibeträge bei der Nachfolgegeneration und bringt den beteiligten Parteien somit Vorteile bei der Steuerprogression. Auch können die Bewertungsansätze der Finanzämter durch niedrigere Kaufpreise innerhalb eines Jahres vor oder nach dem Stichtag gesenkt werden. Gleiches gilt durch Vorlage von Gutachten von vereidigten Sachverständigen.“
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