Irgendwann müssen die Preise doch sinken, so das Kalkül vieler, die in Bayerns Metropole kaufen wollen. Darum bleiben die Preise jedoch bestenfalls stabil. Von Gisela Haberer

Es gibt eine Rangliste, in der München sicher nicht vorne stehen wird. Und zwar in der Liste der Städte, in denen die Preise für Wohnungen am schnellsten sinken. So sieht es zumindest Thomas Aigner, der eines der größten Münchner Maklerbüros betreibt. Er prognostiziert für dieses Jahr zwar nicht mehr die Preissprünge der vergangenen Jahre. Dass die Preise aber sinken, hält er für unwahrscheinlich. Albert Fittkau, Chef des Gutachterausschusses der bayeri­schen Landeshauptstadt, registriert ak­tuell weniger Kaufverträge. Dennoch sieht auch er, was die Preise angeht, eher eine „Seitwärtstendenz, sicher kein Nachgeben“. Aus seiner Sicht wird es auf absehbare Zeit immer einen ge­wissen Grundzuzug nach München ge­ben, selbst wenn das Preisniveau den ein oder anderen abschreckt.

Auch die Pandemie ließ die Preise in München nicht sinken. „Corona hat eher dafür gesorgt, dass in den umlie­genden Landkreisen die Preise gestie­gen sind“, sagt Fittkau. Auch wenn sich die Konjunktur abschwächen sollte, geht er nicht davon aus, dass die Preise mittelfristig signifikant sinken. Die Wirtschaft der bayerischen Hauptstadt ist breit aufgestellt, sodass Probleme in einzelnen Branchen den Markt zwar beeinflussen, aber keine großen Verwerfungen mit sich bringen. München versteht es zudem, zukunfts­trächtige Branchen zu fördern, und ver­fügt mit der LMU und der TU über zwei der renommiertesten Universitäten der Republik. Gleichzeitig wird in München zwar viel gebaut, doch das Angebot trifft noch immer auf eine riesige Nach­frage. Als unter den Metropolen am dichtesten besiedelte Stadt gibt es in der Isarmetropole auch kaum mehr Flä­chen, die bebaut werden können.

Die Bahnflächen zwischen Innen­stadt und Pasing sind inzwischen be­baut, und mit dem Werksviertel hinter dem Ostbahnhof ist nun auch die letzte große ehemalige Industriefläche innerhalb der Stadt entwickelt. Größere Wohnbauprojekte gibt es weit außer­ halb des Mittleren Rings, der die eigent­liche City umschließt. Dazu gehört etwa Freiham im Südwesten, wo einmal bis zu 20 000 Menschen leben sollen. Un­gleich kleiner ist der Diamaltpark in Al­lach, wo die ersten der über 700 Wohnungen bereits bezogen sind. 

Ausweichen nach Landshut

Das Analyseinstitut Prognos kürte Landshut zur zukunftsfähigsten Mittelstadt Deutschlands. Ihr breiter Mix aus Global Playern, Marktführern und Startups brachte die Hochschulstadt stabil durch die Pandemie. Der Boom der kreisfreien Stadt scheint unaufhaltsam: Binnen zehn Jahren stieg die Zahl der Jobs in der niederbayrischen München-Alternative um 18 Prozent und die der Einwohner um 14 Prozent. Große Neubaugebiete sind die Ausnahme. Gebaut wird vorrangig auf privaten und städtischen Flächen übers Stadtgebiet verteilt. In Planung sind rund 250 Wohnungen auf einer Fläche südlich des Bahnhofs bis zu 450 Wohnungen auf dem ehemaligen Hitachi-Gelände im Ortsteil Löschenbrand und 80 Wohnungen in der Liebenau. Für neue Eigentumswohnungen werden Quadratmeterpreise bis zu 8000 Euro aufgerufen. Bei Eigenheimen zählt das Institut Empirica Landshut bundesweit sogar zu den sechs teuersten Städten. Nur: Die kreisfreie Stadt ist immer noch deutlich günstiger als das extrem hochpreisige München. 

Die Postbank Wohnatlas prognostiziert der niederbayrischen Stadt bis 2035 Preissteigerungen von durchschnittlich zwei Prozent im Jahr. Nur fünf Standorte kommen auf höhere Teuerungen, ein Kauf macht sich also vor allem beim späteren Verkauf bezahlt, während die hohen Preise die Rendite relativ niedrig halten. Eine Alternative für Kapitalanleger findet sich nordöstlich: Im Kreis Straubing-Bogen sind Immobilien noch günstig, sollen aber auch im Wert steigen. Laut der Postbank Wohnatlas zählt Straubing-Bogen zu den sechs Landkreisen in Deutschland mit den höchsten Investitionschancen.